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Return on Investment aus dem Kauf von Immobilien in Dubai

08.08.2021

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ROI für Immobilieninvesti­tionen in Dubai

Viele ausländische Investoren erwägen den Kauf von Immobilien in Dubai.
2/3 der Bevölkerung des Emirats sind keine VAE-Bürger und besitzen keine eigenen Wohnungen, ganz zu schweigen von den Touristen, die in den örtlichen Resorts ankommen. Unter solchen Bedingungen ist die Nachfrage nach Wohnungen in Dubai konstant hoch. Aber auch bei positiven Voraussetzungen müssen Sie die Wahrscheinlichkeit eines langfristigen Einkommensrückgangs abschätzen.

Um Ihr Kapital richtig zu verwalten, ist es wichtig, über eine Anlagestrategie nachzudenken, die alle potenziellen Risiken und Chancen abdeckt. Als nächstes erklären wir Ihnen, worauf Sie bei der Investition in ein Mietunternehmen in Dubai achten müssen.

Warum ein Mietunternehmen wählen?

Es gibt viele Richtungen in Dubai, in denen Sie Geld gewinnbringend anlegen können - Bankeinlagen, die Börse, das reale Geschäft. Aber viele wohlhabende Ausländer investieren in Mietimmobilien. Dafür gibt es mehrere Gründe:

  1. Autonomie. Anders als bei der Eröffnung eines eigenen Geschäfts oder einer Tätigkeit an der Börse, wenn der Investor ständig „am Puls der Zeit" bleiben muss, muss der Eigentümer nicht in den Emiraten sein, um am Mietgeschäft teilzunehmen. Der Investor kann mit der Verwaltungsgesellschaft einen Vertrag abschließen, der sich um alle Belange der Mietersuche und der Instandhaltung der Immobilie kümmert.

  2. Einfachheit. Um ein Haus zu kaufen und zu vermieten, benötigen Sie keine speziellen Kenntnisse, wie dies bei Operationen an der Börse der Fall ist.

  3. Stabilität. Die VAE sind ein wirtschaftlich entwickelter Staat. Auch während der Krise sind Preiskonjunktur und Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt gut vorhersehbar.
Wichtig!
Die Sanierung und der Wiederverkauf von Immobilien sind für die meisten Investoren nicht geeignet. Solche Vorhaben erfordern viel Engagement bei jedem Projekt und umfangreiches Fachwissen im Baubereich.
Typische ausländische Käufer von Immobilien in Dubai sind wohlhabende Unternehmer aus Großbritannien, Indien, Pakistan, Russland, Kanada und China. Die Haupteinnahmequelle für solche Anleger befindet sich außerhalb der VAE, und Immobilien dienen als Möglichkeit, ihre Ersparnisse zu erhalten.

Die durchschnittliche jährliche Inflationsrate in den VAE beträgt ab Februar 2,01 % und der durchschnittliche ROI von Immobilien beträgt 4-8%. Zum Beispiel beträgt die durchschnittliche Rendite von Wohnungen in Emaar Beachfront 7% pro Jahr, wodurch Sie die Inflation abdecken und zusätzliches Einkommen erzielen können.

Die meisten Investoren planen nicht, ihre Immobilien weiterzuverkaufen, sondern nutzen sie als langfristiges Anlagegut, um das Kapital vor wirtschaftlichen und politischen Risiken in ihrem Land zu schützen.

In Dubai können Sie sowohl fertige Immobilien als auch im Bau befindliche Immobilien kaufen. Außerplanmäßige Immobilien sind rentabler, bergen jedoch gewisse Risiken im Zusammenhang mit möglichen Bauverzögerungen, Preisschwankungen usw. In den meisten Fällen wählen vermögende Ausländer bezugsfertige Objekte - Stand April dieses Jahres 69 % der in transactions registrierten Transaktionen DLD musste Gehäuse fertig werden.

Budget- und Objekttypen

Die gefragtesten Immobilienarten in Dubai sind 1-Zimmer-Wohnungen zu einem Preis von USD 300.000 - 400.000. So viel kosten liquide Mittelklasse-Immobilien in beliebten Stadtteilen wie Emaar Beachfront, Marina Beach.

Die Banken der VAE kooperieren gerne mit ausländischen Investoren. Für sie werden spezielle Hypothekenprogramme für bis zu 25 Jahre bereitgestellt. Kreditfonds können bis zu 50 % der Wohnkosten finanzieren. So können Sie mit einem Startkapital von 150.000 USD gewinnbringende Immobilien erwerben.

Büroflächen bis 30 qm kaufen. kann ab AED 250.000 (USD 68.000) liegen. Die durchschnittliche Rendite solcher Immobilien beträgt 4-6%. Mit einem Budget von 2.000.000 AED (544.500 USD) können Sie lukrativere Büro- und Einzelhandelsflächen in Gegenden wie Downtown Dubai, Business Bay, DIFC erwerben.

Ort

Beim Hauskauf ist es wichtig, die langfristigen Aussichten des gewählten Standorts zu beurteilen. Die durchschnittliche Amortisationszeit für Immobilien in Dubai beträgt 7-12 Jahre. Und es ist notwendig, dass die Nachfrage nach Wohnraum in der von Ihnen gewählten Gegend während dieser ganzen Zeit nicht abnimmt. Idealerweise sollte Ihre Immobilie die Bedürfnisse mehrerer Mieterkategorien erfüllen. Schauen wir uns als Beispiel Emaar Beachfront an.

Emaar Beachfront ist ein bedeutendes sich entwickelndes Küstengebiet in Dubai. Es wird laut Masterplan aus 27 Türmen bestehen und über die notwendige Infrastruktur verfügen, darunter Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Supermärkte, Café-Restaurants und einen gepflegten Strandbereich.

Der Entwickler des Projekts ist eine der größten Entwicklungsgesellschaften in den Vereinigten Arabischen Emiraten, Emaar Properties. Sie besitzt so ikonische Projekte wie Burj Khalifa und Dubai Mall.
Wichtig!
Je zuverlässiger und erfahrener Sie sich für einen Bauträger entscheiden, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie eine Qualitätsimmobilie innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens erhalten.
Der Beachfront-Bereich ist buchstäblich von großen Attraktionen umgeben: der berühmten künstlichen Insel Palm Jumeirah, einem der größten Einkaufszentren der Emirate Dubai Mall, dem 135 Meter hohen Dubai Lighthouse und dem größten Yachthafen im Nahen Osten mit 1.400 Liegeplätzen und 2 Kreuzfahrtschiffen Terminals ist The Walk 1,7 km lang. In nur 20 Minuten erreichen Sie Dubais Geschäftsviertel Business Bay, Downtown Dubai und DIFC.

Diese Lage und Infrastruktur kann für mehrere Mietergruppen gleichzeitig interessant sein: Familien mit Kindern, Büroangestellte, internationale Unternehmer, Touristen, Ausländer, die auf der Suche nach Arbeit in die Emirate kamen.

Mieter und Mieteinnahmen

Das Einkommen Ihrer Immobilie hängt auch von der Zuverlässigkeit der Mieter ab. Die am meisten bevorzugten Kandidaten sind die Mittelschicht mit einer positiven Kredithistorie. Wenn Sie gewerbliche Immobilien vermieten möchten, bevorzugen Sie Unternehmen mit langjähriger Erfahrung und positivem Ruf. Die Insolvenzwahrscheinlichkeit solcher Mieter ist geringer als bei kleinen Privatunternehmen.

Mehrfamilienhäuser, also Mehrfamilienhäuser, sind für Investoren ohne Immobilienerfahrung nicht die beste Wahl. Die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind gezwungen, mit einer großen Anzahl von Mietern zu interagieren, was erhebliche Arbeitskosten und eine qualitativ hochwertige Immobilienverwaltung erfordert.
Wichtig!
Die beste Option hinsichtlich Rentabilität und Bewirtschaftungspotenzial wäre eine langfristige Zusammenarbeit mit einem Mieter.
Die langfristige Vermietung von Immobilien in Dubai erfolgt für einen Zeitraum von 1 Jahr. Alle Merkmale und Regeln für die Lieferung von Immobilien, einschließlich der Bedingungen, Bedingungen für eine vorzeitige Vertragsbeendigung und der Zahlungshäufigkeit, sind im Vertrag enthalten. Die Miete kann einmal im Jahr, Quartal oder Monat gezahlt werden. Die Zahlung erfolgt durch Bankschecks oder Überweisungen im Namen des Vermieters.

Die Frage der Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter in Dubai ist ganz klar geregelt: Der Mieter ist verpflichtet, alle Stromrechnungen und Kautionen für die Anschlusskommunikation zu bezahlen, der Vermieter ist verantwortlich für die Instandhaltung der Anlage und die Erhaltung der Immobilie in Funktion Auftrag.

Die Miete wird von der RERA (Real Estate Regulatory Agency) reguliert. Die Erhöhung der Lebenshaltungskosten kann frühestens 2 Jahre nach Mietbeginn erfolgen. Gemäß der Verordnung Nr. 43 von 2013 kann eine einmalige Mieterhöhung um 5 % vorgenommen werden, sofern die aktuelle Miete 11-20 % unter dem regionalen Durchschnitt einer Immobilie ähnlicher Klasse liegt. Liegt die aktuelle Miete weniger als 10 % unter dem Durchschnitt, sind weitere Preiserhöhungen nicht akzeptabel.

Gemäß den RERA-Vorgaben kann der Mietvertrag nicht einseitig vorzeitig beendet werden (sofern diese Vorgehensweise nicht im Vertrag geregelt ist). Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist nur im Einvernehmen der Parteien oder nach einer gerichtlichen Entscheidung möglich.

Die beste Option für ausländische Investoren ist ein langfristiger Mietvertrag. In diesem Fall sind die Amortisationsraten im Vergleich zu kurzfristigen Mietverträgen um 1–2 % niedriger, die Risiken jedoch spürbar geringer. Sie müssen sich keine Sorgen um die Verladung des Objekts (je länger Ihr Haus leer steht, desto weniger Einkommen haben Sie) und über die Preissprünge machen.

Anerkennung

In Dubai haben Ausländer das Recht, Wohnungen nur in speziell ausgewiesenen Gebieten zu kaufen - Freehold. Lokale Banken vergeben Hypothekendarlehen an Expats. Sie können eine Hypothek sowohl für fertige Wohnungen als auch für ein Haus in der Entwicklungsphase aufnehmen. Das Darlehen kann für einen Zeitraum von bis zu 25 Jahren gewährt werden, sofern der Darlehensnehmer das Rentenalter (65 Jahre) nicht vor Beendigung der Darlehensrückzahlung erreicht.

Die durchschnittlichen Zinssätze für ein Darlehen im Emirat betragen 3-5% pro Jahr. Je nach Bank können die Zinsen fest oder variabel verzinst werden. Der Kreditgeber behält sich das Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Kredits vor, jedoch muss in diesem Fall eine Vertragsstrafe von 1% gezahlt werden.
Wichtig!
Die Prüfung eines Hypothekenantrags in Dubai kostet Sie 1%, im Falle einer Ablehnung wird dieser Betrag jedoch zurückerstattet.
Es ist besser, einen Kredit für einen längeren Zeitraum aufzunehmen. Je länger die Kreditlaufzeit, desto geringer der Auszahlungsbetrag und dementsprechend geringer das Risiko, mit negativen Marktbedingungen und ungünstigen Refinanzierungsbedingungen konfrontiert zu werden. Je länger die Kreditlaufzeit, desto mehr Zinsen müssen Sie natürlich an die Bank zahlen, aber selbst bei einer durchschnittlichen Kreditrate von 3 % pro Jahr bei einer Mindestwohnrendite von 4 % schreiben Sie noch schwarze Zahlen.

Bei Weiterleitungs- und Refinanzierungsfazilitäten sollten diese Optionen vermieden werden. Bei der Vergabe einer Hypothek bewerten die Banken in Dubai unter anderem die gesamte Kreditbelastung des Kreditnehmers im Verhältnis zu all seinen Einnahmen und Vermögenswerten. Wenn Sie eine zu hohe Kreditbelastung haben, können Ihnen Kreditgeber Kredite zu ungünstigeren Konditionen zur Verfügung stellen (Kreditzinsen erhöhen, Kreditsumme reduzieren).

Steueroptimierung

Was die Besteuerung angeht, ist Dubai eine der besten Gerichtsbarkeiten für Expats. Das Emirat erhebt keine Steuern und Gebühren für das Recht, Immobilien zu besitzen. Alle Ihre Steuerausgaben werden erst in der Kaufphase vorgenommen.
Beim Kauf eines Hauses müssen Sie bezahlen:

Ausstieg aus dem Projekt

Die durchschnittliche Laufzeit einer Anlageimmobilie beträgt oft 5-20 Jahre. Im Durchschnitt dauert es 12 Jahre, bis sich ein Haus vollständig amortisiert und Gewinne erzielt.

Liquidität ist eines der wichtigsten Anlagerisiken. Selbst wenn Sie ein Haus mit einer Rendite von 6-8 % kaufen, gibt es keine Garantie, dass Sie es nach 10 Jahren zum aktuellen Marktwert verkaufen können. Beispiele für solches Eigentum sind Arbeiterlager und Parkplätze. Die Nachfrage nach der Anmietung solcher Immobilien ist sehr hoch, aber es gibt nicht viele, die eine so teure Immobilie besitzen wollen. Wenn Sie einen solchen Vermögenswert verkaufen möchten, müssen Sie den Preis deutlich senken, wodurch alle anderen Vorteile zunichte gemacht werden.

Laut DLD-Daten beträgt das durchschnittliche jährliche Wertwachstum von Wohnimmobilien in Dubai 1,2 %. Mit einem ROI von 4-8% ist dies ein profitabler stabiler Vermögenswert, der gewinnbringend verkauft werden kann.

Ein weiteres liquides Instrument sind Gewerbeimmobilien. Büro- und Einzelhandelsflächen steigern den Wert jährlich durchschnittlich um 2-3%. Die Anfangsrentabilität solcher Objekte überschreitet selten die Schwelle von 4-6%, aber die Vermietung von Gewerberäumen kann für einen Zeitraum von 5-10 Jahren abgeschlossen werden. Dies macht den Vermögenswert stabiler und reduziert die Auswirkungen negativer Faktoren.

Fazit

  1. Der Kauf von Mietimmobilien ist eine der besten Möglichkeiten, in die Wirtschaft Dubais zu investieren. Von den Mietern wird Wohnraum nachgefragt. Darüber hinaus erfordert die Teilnahme am Vermietungsgeschäft keine besonderen Kenntnisse und die ständige Anwesenheit des Eigentümers.

  2. Das Startbudget, um mit Investitionen zu beginnen, kann ab 300.000 USD liegen.Wenn Sie über ein großes Vermögen verfügen, können Sie sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in Betracht ziehen. Lokale Banken vergeben Hypothekendarlehen an Ausländer. Geliehene Mittel können bis zu 50 % der Kosten finanzieren.

  3. Die Rendite einer Immobilie hängt direkt von ihrem Standort ab. Je erschlossener das Gebiet, das Sie wählen, desto mehr Mietergruppen werden sich dafür interessieren.

  4. In Dubai gibt es keine Grundbesitzsteuer. Die Zahlung von Steuern und Gebühren erfolgt erst beim Kauf.

  5. Die durchschnittliche Amortisationszeit für Wohnimmobilien in Dubai beträgt 12 Jahre. Um Ihre Ersparnisse nicht zu verlieren, ist es wichtig, Ihr Vermögen rechtzeitig zum aktuellen Marktwert zu verkaufen.
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