Окупаемость инвестиций от покупки недвижимости в Дубае
Многие иностранные инвесторы рассматривают возможность приобретения недвижимости в Дубае.
Ru
2/3 населения эмирата не являются гражданами ОАЭ и не владеют собственным жильем, и это не говоря уже о прибывающих на местные курорты туристов. В таких условиях спрос на дубайское жилье стабильно высокий. Но даже с позитивными предпосылками нужно оценить вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.
Чтобы грамотно распорядиться своим капиталом, важно продумать инвестиционную стратегию, охватывающую все потенциальные риски и возможности. Далее мы скажем, на что обращать внимание при инвестировании в арендный бизнес в Дубае.
В Дубае много направлений, куда можно выгодно инвестировать средства - банковские вклады, фондовый рынок, реальный бизнес. Но многие состоятельные иностранцы выбирают именно вложения в арендную недвижимость. Тому есть несколько причин:
Важно! Редевелопмент и перепродажа недвижимости не подходят большинству инвесторов. Такие схемы требуют большой вовлеченности в каждый проект и обширных профильных знаний в области строительства
Типичными иностранными покупателями дубайской недвижимости выступают состоятельные предприниматели из Великобритании, Индии, Пакистана, России, Канады и Китая. Основной источник дохода таких инвесторов находится за пределами ОАЭ, а недвижимость выступает способом сохранить свои сбережения.
Средний годовой показатель темпа инфляции в ОАЭ по состоянию на февраль 2021 года составляет 2,01%, а среднее ROI недвижимости - 4-8%. К примеру, средняя доходность апартаментов в Emaar Beachfront составляет 7% годовых, что позволяет покрывать инфляцию и генерировать дополнительную прибыль.
Большая часть инвесторов не планируют перепродавать свою недвижимость, а используют её как долгоиграющий актив с целью сохранения капитала от экономических и политических рисков в своей стране.
В Дубае можно купить как готовую недвижимость, так и на этапе строительства. Недвижимость off-plan является более доходной, хотя и несет в себе определенные риски, связанные с возможными задержками строительства, колебаниями стоимости и пр. В большинстве случаев обеспеченные иностранцы выбирают объекты готовые к заселению - по состоянию на апрель текущего года 69% зарегистрированных в DLD сделок пришлось на готовое жилье.
Самыми востребованными типами недвижимости в Дубае являются апартаменты с 1 спальней по цене USD 300 000 - 400 000. Столько стоит ликвидная недвижимость среднего сегмента в популярных районах города, таких как Emaar Beachfront, Marina Beach.
Банки ОАЭ охотно сотрудничают с иностранными инвесторами. Для них предусмотрены специальные ипотечные программы сроком до 25 лет. За счет кредитных средств можно финансировать до 50% от стоимости жилья. Таким образом, вы можете приобрести доходную недвижимость при стартовом капитале от USD 150 000.
Купить офисное помещение площадью до 30 кв.м. можно от AED 250 000 (USD 68 000). Средняя доходность такой недвижимости составляет 4-6%. С бюджетом от AED 2 000 000 (USD 544 500) можно рассматривать приобретение более доходных офисных и торговых помещений в таких районах, как Downtown Dubai, Business Bay, DIFC
Покупая жилье важно оценивать долгосрочные перспективы выбранной локации. Средний срок окупаемости недвижимости в Дубае составляет 7-12 лет. И необходимо, чтобы спрос на жилье в выбранном вами районе не снижался в течение всего этого времени. В идеальном варианте ваша недвижимость должна удовлетворять потребности сразу нескольких категорий арендаторов. Рассмотрим это на примере Emaar Beachfront.
Emaar Beachfront – крупный развивающийся прибрежный район Дубая. Согласно генеральному плану, он будет состоять из 27 башен и иметь всю необходимую инфраструктуру, включая школы, детские сады, магазины, супермаркеты, рестораны кафе и благоустроенную пляжную зону.
Застройщиком проекта выступает одна из крупнейших в ОАЭ девелоперских компаний Emaar Properties. Ей принадлежат такие знаковые проекты, как Burj Khalifa и Dubai Mall.
Важно! Чем более надежного и опытного застройщика вы выберите, тем больше вероятность, что вы получите качественную недвижимость в оговоренные сроки.
Район Beachfront буквально окружен крупными достопримечательностями: знаменитый искусственный остров Palm Jumeirah, один из крупнейших в эмиратах торговый центр Dubai Mall, 135-метровый маяк Dubai Lighthouse и самая масштабная на Ближнем Востоке пристань для яхт с 1 400 причалами и 2 терминалами для круизных лайнеров, прогулочная набережная The Walk протяженностью 1,7 км. А всего в течение 20 минут можно добраться до деловых районов Дубая Business Bay, Downtown Dubai и DIFC.
Такое расположение и инфраструктура могут заинтересовать сразу несколько групп арендаторов: семьи с детьми, офисных работников, международных предпринимателей, туристов, иностранцев, приехавших в эмираты в поисках работы.
Доход вашей недвижимости также зависит и от благонадежности арендаторов. Наиболее предпочтительными кандидатурами являются представители среднего класса с положительной кредитной историей. Если вы намерены сдавать коммерческую недвижимость, то лучше отдать предпочтение компаниям с обширным опытом работы и положительной деловой репутацией. Вероятность банкротства таких арендаторов ниже, чем у мелких частных компаний.
Доходные дома или другими словами многоквартирные жилые объекты - не лучший выбор для инвесторов, не имеющих опыта работы с недвижимостью. Владельцы доходных домов вынуждены взаимодействовать с большим количеством арендаторов, что требует значительных трудозатрат и высокого качества управления имуществом.
Важно! Оптимальным вариантом с точки зрения доходности и управленческого потенциала будет долгосрочное сотрудничество с одним арендатором.
Долгосрочная аренда недвижимости в Дубае производится на срок от 1 года. Все особенности и правила сдачи недвижимости, включая сроки, условия досрочного окончания договора и периодичность оплаты отражаются в договоре. Арендная плата может вноситься раз в год, квартал или месяц. Оплата осуществляется посредством банковских чеков или переводов на имя арендодателя.
Вопрос разделения расходов между арендатором и арендодателем в Дубае регламентирован достаточно четко: арендатор обязан оплачивать все коммунальные счета и депозиты для подключения коммуникаций, в обязанности арендодателя входит оплата сервисного обслуживания комплекса и поддержание имущества в работоспособном состоянии.
Размер арендной платы регулируется RERA (Real Estate Regulatory Agency). Повышение стоимости проживания может производиться не ранее, чем через 2 года с момента начала аренды. Согласно Декрету № 43 от 2013 года, единоразовое повышение арендной платы может быть произведено на 5%, при условии, что текущий размер аренды на 11-20% ниже среднего значения по региону для собственности аналогичного класса. Если текущая арендная плата менее чем на 10% ниже среднего показателя, то дальнейшее увеличение цены недопустимо.
Согласно требованиям RERA, договор аренды не может быть досрочно разорван в одностороннем порядке (при условии, если эта процедура не регламентирована в договоре). Досрочное прекращение аренды возможно только по согласованию сторон или согласно решению суда.
Оптимальным вариантом для иностранных инвесторов выступает долгосрочная аренда. В этом случае показатели окупаемости на 1-2% ниже по сравнению с краткосрочной сдачей жилья, но и риски заметно ниже. Вам не нужно будет заботиться о загрузке объекта (чем дольше ваше жилье будет пустовать, тем меньший доход вы в итоге получите), и о скачках стоимости.
В Дубае иностранцы имеют право покупать жилье только в специально отведенных районах - freehold. Местные банки выдают ипотечные кредиты экспатам. Взять ипотеку можно как на готовое жилье, так и на дом на этапе застройки. Кредит может предоставляться сроком до 25 лет при условии, что заемщик не достигнет пенсионного возраста (65 лет) до завершения выплаты кредита.
Средние процентные ставки по кредиту в эмирате составляют 3-5% годовых. В зависимости от банка, проценты могут начисляться по фиксированной или плавающей ставке. За кредитором сохраняется право на досрочное погашение займа, но в этом случае придется заплатить штраф в размере 1%.
В Дубае иностранцы имеют право покупать жилье только в специально отведенных районах - freehold. Местные банки выдают ипотечные кредиты экспатам. Взять ипотеку можно как на готовое жилье, так и на дом на этапе застройки. Кредит может предоставляться сроком до 25 лет при условии, что заемщик не достигнет пенсионного возраста (65 лет) до завершения выплаты кредита.
Средние процентные ставки по кредиту в эмирате составляют 3-5% годовых. В зависимости от банка, проценты могут начисляться по фиксированной или плавающей ставке. За кредитором сохраняется право на досрочное погашение займа, но в этом случае придется заплатить штраф в размере 1%.
Важно! Рассмотрение заявки на ипотеку в Дубае обойдется вам в 1%, но в случае отказа эта сумма будет возвращена.
Лучше брать кредит на более длительный срок. Чем больше срок кредитования, тем меньше сумма платежа и, соответственно, меньше риск столкнуться с негативной конъюнктурой рынка и неблагоприятными условиями рефинансирования. Конечно, чем больше срок кредитования, тем больше процентов вам придется заплатить банку, но даже при средней кредитной ставке в 3% годовых с минимальной доходностью жилья от 4% вы все равно останетесь в плюсе.
Что касается перекредитования и рефинансирования объектов, то этих вариантов стоит избегать. При выдаче ипотеки дубайские банки оценивают в том числе и общую кредитную нагрузку заемщика по отношению по всем его поступлениям и активам. Если на вас будет слишком большое кредитное бремя, то кредиторы могут предоставлять вам займы на менее выгодных условиях (повышать кредитные ставки, согласовывать сниженную сумму кредита).
С точки зрения налогообложения Дубай - одна из лучших юрисдикций для экспатов. В эмирате не предусмотрено никаких налогов и сборов за право владения недвижимостью. Все ваши налоговые траты будут произведены только на этапе покупки.
При приобретении жилья необходимо оплатить:
Зачастую средний срок владения инвестиционной недвижимостью составляет 5-20 лет. В среднем требуется 12 лет, чтобы жилье полностью окупилось и начало приносить прибыль.
Ликвидность - один из ключевых инвестиционных рисков. Даже если вы приобретете жилье с доходностью в 6-8%, нет гарантий, что спустя 10 лет вы сможете продать его по актуальной рыночной стоимости. Пример такой собственности - рабочие поселки и парковки. Спрос на аренду такой недвижимости очень велик, а вот желающих владеть такой дорогостоящей собственностью не много. Если вы захотите продать такой актив, то придется значительно снижать цену, что сводит на нет все прочие преимущества.
Согласно данным DLD среднегодовой прирост стоимости жилой недвижимости в Дубае составляет 1,2%. При ROI в 4-8% это будет доходный стабильный актив, который можно будет выгодно продать.
Еще один ликвидный инструмент - коммерческая недвижимость. Офисные и торговые помещения в среднем прибавляют в стоимости 2-3% ежегодно. Стартовая доходность таких объектов редко пересекает порог 4-6%, но договор аренды коммерческих помещений может быть заключен на срок 5-10 лет. Это делает актив более стабильным и позволяет снизить влияние негативных факторов.
