Trotz der allgemeinen finanziellen Instabilität wächst der Bankensektor in den Emiraten schnell. In den letzten 7 Jahren hat sich die Gesamtzahl der Transaktionen verdoppelt. Nach einem Bericht von Reidin / Global Capital Partners wurden 2019 55% aller Immobilientransaktionen über Hypothekarkredite abgewickelt.
Der gesetzliche Rahmen der Vereinigten Arabischen Emirate räumt Ausländern das Recht ein, lokale Immobilien zu kaufen. Dies kann entweder durch vollständige Bezahlung der Kosten oder durch eine Hypothek geschehen. Es ist nicht einfach, als Ausländer ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Dazu muss der Kreditnehmer eine Reihe von Kriterien erfüllen:
Die Erfüllung von 2 - 3 der oben genannten Punkte ist für die lokalen Banken in der Regel ausreichend.
Die Hypothek ist kein Anzeichen für finanzielle Zahlungsunfähigkeit. Mit dem geliehenen Geld können Sie Ihr freigewordenes Kapital in andere profitable Quellen investieren - Aktien, Anleihen, Bankeinlagen usw.
In den VAE liegt das Rentenalter bei 65 Jahren für Frauen und Männer. Nach der lokalen Gesetzgebung können nur Personen im arbeitsfähigen Alter eine Hypothek aufnehmen, d.h. Personen unter 65 Jahren. Ein Expat, der dieses Darlehen erhalten möchte, muss in diese Kategorie fallen.
Daher muss die letzte Rate des gewährten Kredits vor dem Tag gezahlt werden, an dem der Kreditnehmer 65 Jahre alt wird. Viele Kreditgeber sind bereit, Darlehen mit einer Laufzeit von 15 bis 20 Jahren zu gewähren, aber je älter der Kunde wird, desto kürzer ist die Darlehenslaufzeit und desto höher sind dementsprechend die monatlichen Zahlungen.
Obwohl die Gesetzgebung der VAE es Ausländern erlaubt, eine eigene Immobilie im Land zu besitzen, bedeutet dies nicht, dass der Expat jede Art von Immobilie kaufen kann, die ihm gefällt. Ausländer können nur an besonderen Orten des Landes Immobilien kaufen - in sogenannten Freeholds.
Beachten Sie, dass ein Ausländer das Recht hat, eine Immobilie zu kaufen, aber nicht das Land, auf dem diese Immobilie gebaut ist. Grundstücke in den VAE gehören dem Staat und können nur unter den Bürgern der VAE aufgeteilt werden.
Eine Hypothek kann sowohl für eine fertige Immobilie als auch für eine im Bau befindliche Immobilie (sogenannte Off-Plan-Projekte) aufgenommen werden. Letztere können unter der Bedingung kreditiert werden, dass das Objekt spätestens 2 Jahre nach der Kreditaufnahme in Betrieb genommen wird.
Der Kauf einer Immobilie in der Bauphase ist eine rentablere Investition als eine fertige, aber seien Sie darauf gefasst, dass der Kreditgeber für diese Art von Immobilien einen höheren Anfangsbeitrag verlangen kann (30 - 70% je nach Bauträger und genauer Bauphase).
Um eine Hypothek in den VAE zu erhalten, ist es wichtig, einen einwandfreien geschäftlichen Ruf zu haben. Das Land hat seine eigene Kreditauskunftei - Al Etibad. Mit Hilfe dieser Agentur kann jede Bank auf die Kreditgeschichte eines jeden Kunden zugreifen. Wenn Sie jemals Schwierigkeiten mit den lokalen Banken hatten, ist es ein Leichtes, dies herauszufinden.
Der erste Schritt auf dem Weg zu einer Hypothek ist die Wahl der Bank. In Dubai gibt es nicht nur lokale Banken, sondern auch ausländische Kreditgeber. Jede Organisation hat ihre eigenen Angebote und Konditionen für Ausländer, so dass Sie die Möglichkeit haben, die für Sie günstigste Option zu wählen.
Sie können entweder Ihren eigenen Kreditgeber wählen oder einen Vermittler beauftragen, der alle organisatorischen Aufgaben übernimmt.
Die Solvenz ist die entscheidende Eigenschaft für jeden Kreditnehmer. Die Bank muss davon überzeugt sein, dass Sie in der Lage sind, alle Ihre Verpflichtungen zu erfüllen. Bei der Bestimmung der Zahlungsfähigkeit des Kunden ist einer der Indikatoren das Verhältnis zwischen dem Massenanteil der Kreditzahlungen und dem Gesamteinkommen des Kreditnehmers. Neben der Hypothek kann der Kreditnehmer einen oder mehrere aktive Kredite haben. Nach der Berechnung des Verhältnisses aller Bankzahlungen zum Einkommen lässt sich feststellen, ob der Antragsteller in der Lage sein wird, eine weitere Verpflichtung einzugehen. In den VAE ist dieses Verfahren obligatorisch.
Gemäß den Anforderungen der Zentralbank der VAE muss der gesamte Massenanteil der Kreditzahlungen weniger als 50% des gesamten Monatseinkommens des Kreditnehmers betragen. Außerdem muss jedes Familienmitglied, wenn alle Zahlungen geleistet werden, über mindestens 3 500 AED pro Monat verfügen.
Wenn die Bank bereits ausgewählt wurde, müssen Sie eine Vorabgenehmigung für die Transaktion erhalten. In dieser Phase prüft der Kreditgeber, ob der Kunde die Mindestkriterien erfüllt und filtert die unzuverlässigen Kreditnehmer sofort aus. Dieses Verfahren dauert in der Regel 3-4 Arbeitstage.
Während der Vorprüfung bewertet die Bank die Zahlungsfähigkeit und den geschäftlichen Ruf des potenziellen Kreditnehmers.
Für die Banken in Dubai ist die Vorprüfung nicht nur eine Formalität. In dieser Phase prüft der Kreditgeber Ihr Vermögen und Ihre Arbeitsergebnisse. Für die Prüfung müssen Sie die folgenden Dokumente einreichen:
Wir haben die erforderlichen Dokumente aufgelistet, die Sie in der Regel benötigen. Zusätzlich zu der obigen Liste kann die Bank jedoch weitere Daten anfordern.
Wenn die Prüfung bestanden ist, haben Sie 2 Monate Zeit, um nach einem geeigneten Objekt zu suchen. Wenn Sie die ideale Immobilie gefunden haben, müssen Sie eine Absichtserklärung unterzeichnen und die Kaution bezahlen (in der Regel bittet der Grundstückseigentümer um einen Bankscheck). Sie kann nur ausgezahlt werden, wenn die Transaktion auf Initiative des Käufers beendet wird.
Dann treten die Vertreter des Kreditgebers in den Fall ein. Nach der Unterzeichnung des Memorandums wird ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen, der den tatsächlichen Preis der Immobilie ermittelt. Erst danach trifft der Kreditgeber eine endgültige Entscheidung über die Hypothek.
Die Prüfung des Hypothekenantrags in Dubai kostet 1% des Gesamtpreises der Immobilie. Im Falle einer Ablehnung erstattet die Bank den gesamten Betrag zurück. Außerdem kann die Bank eine Versicherung verlangen. Diese kostet 0,5 - 1 %.
Nach der Transaktion wird das Recht an der Immobilie im Dubai Land Department registriert und der Käufer erhält das Zertifikat. Das Originaldokument verbleibt bei der Bank, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Für diesen Zeitraum wird dem Zahlungspflichtigen eine beglaubigte Kopie ausgehändigt.
Bei der Beantragung einer Hypothek können die Banken in Dubai sowohl feste als auch variable Zinssätze verwenden. Bei einer festen Regelung wird der Zinssatz zu gleichen Teilen über die gesamte Laufzeit des Kredits verteilt. Mit anderen Worten: Die Bank stellt Ihnen den jährlichen Zahlungsplan mit dem festen Betrag zur Verfügung. Die letzte besteht aus dem Darlehensbetrag und den angefallenen Zinsen.
Bei einem variablen Zinssatz wird der Zinssatz monatlich auf die Restschuld berechnet. Mit der Rückzahlung des Kredits verringert sich der Betrag der Zahlungen jeden Monat.
Der feste Zinssatz wird von der Bank in Übereinstimmung mit dem Refinanzierungssatz der Zentralbank festgelegt (er muss mindestens diesen Betrag betragen) und bleibt während der gesamten Laufzeit des Vertrags gleich. Änderungen des Zinssatzes sind nur im Falle einer abrupten Änderung der Kreditpolitik der Zentralbank möglich.
Der variable Zinssatz hängt vom lokalen Finanzmarktumfeld ab und wird regelmäßig überprüft. Bei einer solchen Regelung ist es unmöglich, die genaue Höhe des Zinssatzes vorherzusagen. Die Höhe der Zahlungen variiert von Monat zu Monat.
Häufig liegt der Hypothekenzins bei 4 - 7% pro Jahr, abhängig von der genauen Immobilie, dem Bauzustand und der Höhe der anfänglichen Einlage. Der variable Zinssatz wird häufiger für kurzfristige Darlehen (bis zu 5 Jahren) verwendet, um den Kunden zu einer schnelleren Rückzahlung der Schulden zu ermutigen. Feste Zinssätze werden für langfristige Darlehen (mehr als 10 Jahre) verwendet.
Die Banken in Dubai erlauben ihren Kunden eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits. In diesem Fall müssen Sie eine Strafe von 1 % der Kreditsumme zahlen, mindestens jedoch 10 000 AED.
Bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens für Ehepaare sollten Sie beachten, dass sich viele rechtliche Besonderheiten in den VAE und in den GUS-Staaten drastisch unterscheiden. Dies gilt insbesondere für die Auslegung von gemeinsam erworbenem Eigentum. Nach dem Recht der Emirate ist derjenige der Ehegatten Eigentümer der Immobilie, auf dessen Namen der Hypothekenvertrag ausgestellt wurde und der alle entsprechenden Rechte erhalten hat. Wenn Sie Ihr ausländisches Vermögen mit Ihrem Ehegatten teilen möchten, müssen Sie beide Ehegatten in allen Vereinbarungen und damit verbundenen Dokumenten angeben.
Nach dem Familiengesetzbuch der VAE hat jeder der Ehepartner das Recht, eine persönliche Immobilie zu besitzen. Wenn einer der Partner das Eigentum nicht übernommen hat, bedeutet dies für die lokalen Behörden, dass er/sie absichtlich zugunsten seines/ihres Ehepartners auf seinen/ihren Anspruch auf dieses Eigentum verzichtet hat. Im Falle einer Scheidung werden diese Vermögenswerte nicht als gemeinsam erworbenes Eigentum gezählt und müssen nicht aufgeteilt werden.
Wenn der Kreditnehmer die Zahlung um mehr als 30 Tage verzögert, hat die Bank das Recht, dies in seiner Personalakte zu vermerken. Eine solche negative Rückmeldung kann den Ruf des Unternehmens erheblich schädigen und zu einem ernsthaften Hindernis werden, wenn der Kunde einen neuen Kredit aufnehmen möchte.
Sollte der Kreditgeber nicht in der Lage sein, seinen Verpflichtungen nachzukommen, kann die Bank rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Bedenken Sie, dass die Regierung von Dubai gegenüber Ausländern, die gegen das Gesetz verstoßen, streng ist. Wenn ein solches Verfahren gegen Sie eröffnet wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie zwangsweise von all Ihren Schulden befreit und anschließend aus dem Land ausgewiesen werden.
Der Kauf einer Immobilie als Möglichkeit, ein Visum zu erhalten
Wenn Sie eine Immobilie in Dubai kaufen, erhalten Sie automatisch den Status eines Einwohners. Diese Regel gilt nicht für die Immobilien in den anderen Emiraten. Um ein Aufenthaltsvisum zu erhalten, muss die von Ihnen gekaufte Immobilie die folgenden Kriterien erfüllen:
Die Gesetze der VAE erlauben es Ausländern, lokale Immobilien auf Hypothekenbasis zu kaufen. Um das Darlehen zu erhalten, muss der Antragsteller die folgenden Kriterien erfüllen:
Jede Bank hat ihre eigenen Angebote und Finanzierungskonzepte für Ausländer. Die Gesamtlaufzeit der Hypothek variiert zwischen 5 und 20 Jahren. Die Banken können sowohl feste als auch variable Zinssätze verwenden.
