Несмотря на общую финансовую нестабильность, банковский сектор эмиратов стремительно растет. Только за последние 7 лет общее количество сделок увеличилось в два раза. Согласно отчету Reidin/Global Capital Partnersпо результатам 2019 года 55% всех сделок с недвижимостью были проведены с использованием ипотечных кредитов.
Законодательная база ОАЭ закрепляет за иностранцами право покупать местную недвижимость. Сделать это можно как через полную оплату стоимости, так и посредством ипотечного кредитования. Получить займ на недвижимость для экспата — не самая простая задача. Для этого заемщику нужно соответствовать ряду критериев:
Зачастую местным банкам достаточно соответствия 2-3 из указанных выше пунктов.
Ипотека — не показатель финансовой несостоятельности. Воспользовавшись заемными средствами, вы сможете направить освободившийся собственный капитал в другие не менее доходные источники — акции, облигации, банковские депозиты и пр.
В ОАЭ пенсионный возраст и для мужчин, и для женщин наступает в 65 лет. Согласно местному законодательству, получить ипотечный кредит может только трудоспособное население, другими словами — человек моложе 65 лет. Экспат, желающий получить такой займ, также обязан входить в эту категорию.
По этой причине последний платеж по предоставленному кредиту должен быть произведен до того момента, как заемщику исполнится 65 лет. Многие кредиторы готовы предоставлять займы сроком на 15-20 лет, но чем старше будет клиент, тем короче в конечном итоге будет срок кредитования и соответственно больше ежемесячные платежи.
Хоть законы ОАЭ и позволяют иностранцам иметь собственное жилье на их территории, это не означает, что экспат может купить любой понравившийся ему дом. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость только в специально отведенных для этого района — freehold.
Имейте в виду, что иностранец имеет право купить недвижимость, но не землю, на которой она построена. Земельные участки в ОАЭ являются собственностью государства и могут распределяться только между гражданами эмиратов.
Ипотеку можно получить как на уже готовый дом, так и на недвижимость на этапе застройки (off-plan проекты). Последние могут кредитоваться при условии, что объект будет сдан в эксплуатацию не позже, чем через 2 года с момента получения займа. Покупка недвижимости на этапе застройки — более выгодная инвестиция по сравнению с готовым жильем, но будьте готовы к тому, что кредитор может запросить повышенный первоначальный взнос за такую собственность (30-70% в зависимости от застройщика и конкретного этапа строительных работ).
Для получения ипотеки в ОАЭ важно иметь идеальную деловую репутацию. В стране есть собственное кредитное бюроAl Etihad. С его помощью каждый банк может получить доступ к кредитной истории любого клиента. Если вы когда-либо имели сложности с местными банками, то это будет очень легко отследить.
Первый шаг на пути к получению ипотеки — выбор банка. В Дубае работают не только местные, но и европейские кредиторы. У каждой организации есть собственные предложения и условия для иностранцев, так что у вас есть возможность выбрать наиболее удобный для себя вариант.
Вы можете как самостоятельно выбрать кредитора, так и нанять посредника, который возьмет на себя все организационные вопросы.
Платежеспособность — определяющее качество для любого заемщика. Банк должен быть уверен, что вы сможете полностью покрыть все свои обязательства. При определении платежеспособности клиента одним из решающих показателей выступает соотношение массовой доли кредитных платежей к общим доходам заемщика. Помимо ипотеки, заемщик может иметь еще один или несколько действующих кредитов. Вычислив соотношение всех банковских платежей к доходам можно будет понять, сможет ли заявитель взять на себя еще одно обязательство. В ОАЭ эта процедура является обязательной.
Согласно требованиям Центрального Банка Арабских Эмиратов, общая массовая доля кредитных платежей должна составлять не более 50% от общего ежемесячного дохода заемщика. При этом после оплаты всех взносов на каждого члена семьи должно приходиться не менее 3500 дирхам ежемесячно.
Когда банк уже выбран, вам необходимо получить предварительное одобрение сделки. На этом этапе кредитор проверяет соответствие клиента минимальным критериям и сразу отсеивает неблагонадежных заемщиков. Как правило, эта процедура занимает 3-4 рабочих дня.
Во время предварительной проверки банк оценивает платежеспособность и деловую репутацию потенциального заемщика.
Для дубайских банков первичная проверка — не простая формальность. Уже на этой стадии кредитор будет внимательно изучать ваши активы и трудовые достижения. Для проведения проверки вам нужно будет предоставить следующие документы:
Мы привели ориентировочный список документов. Помимо заявленного перечня банк может запросить и другие данные на свое усмотрение.
Если предварительная проверка пройдена, то у вас будет 2 месяца на поиски подходящего объекта. Когда вы подберете идеальное жилье, вам необходимо будет подписать меморандум о намерениях и внести депозит (обычно домовладелец просит предоставить ему банковский чек). Он может быть обналичен только в том случае, если сделка будет расторгнута по инициативе покупателя.
Дальше в дело вступают представители кредитора. После подписания меморандума назначается независимая экспертиза, по результатам которой определяется актуальная стоимость недвижимости. Только после этого кредитор может предоставить окончательно решение о возможности предоставления ипотеки.
Рассмотрение заявки на ипотеку в Дубае обойдется вам в 1% от стоимости недвижимости. В случае отказа банк вернет всю сумму. Также банк может затребовать оформление страховки. Она обойдется еще в 0,5-1%.
После проведения сделки купли/продажи право на недвижимость регистрируется в Земельном департаменте Дубая и покупателю выдается соответствующее свидетельство. Оригинал документа остается на хранении в банке до момента полной оплаты кредита. На этот период плательщику предоставляют заверенную копию.
При оформлении ипотеки, дубайские банки могут использовать как фиксированные, так и плавающие процентные ставки. В случае использования фиксированной схемы проценты распределяются равными частями на весь срок кредита. Другими словами, банк предоставит вам аннуитетный график платежей с фиксированной суммой. Последняя будет состоять из тела кредита и начисленных процентов.
В случае с плавающей ставкой проценты будут ежемесячно начисляться на остаток задолженности. По мере погашения кредита сумма платежей с каждым месяцем будет уменьшаться.
Фиксированная процентная ставка устанавливается банком на базе ставки рефинансирования ЦБ (она должна быть не менее этой суммы) и остается статичной в течении всего срока действия договора. Изменения процентов возможны только в случае, если Центральный Банк резко поменяет кредитную политику.
Плавающая ставка зависит непосредственно от коньюнктуры местного финансового рынка и регулярно пересматривается. При использовании такой схемы невозможно спрогнозировать точную сумму процентов. Размер платежей будет варьироваться от месяца к месяцу.
Зачастую процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 4% до 7% годовых в зависимости от конкретного объекта недвижимости, этапа строительства и размера первоначального взноса. Чаще всего плавающую ставку используют при оформлении краткосрочных займов (до 5 лет) с целью стимулировать клиента быстрее погасить задолженность. Фиксированные ставки же применяются при долгосрочном кредитовании (от 10 лет).
Дубайские банки оставляют за клиентом возможность досрочного погашения кредита. Но в этом случае придется заплатить штраф в размере 1% от тела кредита, но не ниже 10 тыс. дирхам.
При оформлении ипотеки для супружеских пар нужно понимать, что многие юридические особенности в ОАЭ и в странах СНГ заметно отличаются. В частности это относится к трактовке совместно нажитого имущества. Согласно законам эмиратов, собственником жилья будет являться только тот из супругов, на чье имя был оформлен кредитный договор и выданы все права собственности. Если вы ходите разделить свои иносутранные активы с супругом/супругой, то в договоре и всех сопутствующих документах нужно изначально указывать имена обоих супругов.
Согласно Семейному Кодексу ОАЭ, за каждым из супругов закрепляется право владения личным имуществом. Если один из партнеров не вступил в права собственности, то для местного правительства этот факт будет означать, что он намеренно отказался от своих притязания на такое имущество в пользу своего мужа/жены. В случае развода такие активы не будут считаться совместнонажитыми и соответственно не подлежат разделу.
Если заемщик просрочит выплату очередного взноса на срок более 30 дней, то банк получит право указать это в его личном деле. Такой негативный отзыв может заметно испортить деловую репутацию и стать серьезной преградой в случае, если клиенту через некоторое время потребуется получить повторный займ.
В случае, если кредитор окажется неспособным погашать свои обязательства, банк может инициировать против него судебное производство. Имейте в виду, что правительство Дубая очень строго относится к любому факту нарушения закона со стороны иностранцев. Если против вас будет заведено подобное дело, то очень велика вероятность принудительного взыскания с вас всех задолженностей с последующей депортацией из страны.
При покупки недвижимости в Дубае, вам автоматически будет присвоен статус резидента. На недвижимость в других эмиратах это положение не распространяется. Для присвоения резидентской визы, купленная вами недвижимость должна соответствовать следующим критериям:
Законы ОАЭ позволяют иностранцам покупать местную недвижимость в ипотеку. Для получения зайка заявитель должен придерживаться следующих условий:
У каждого банка есть свои предложения и ипотечные проекты для иностранцев. Общий срок кредитования может составлять от 5 до 20 лет. Банки могут использовать как фиксированную, так и плавающую процентную ставку.
