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Dubai und Miami – warum der ROI in Dubai höher ist

27.06.2021

Dubai und Miami – warum der ROI in Dubai höher ist

Miami ist traditionell einer der führenden Standorte für internationale Immobilieninvestitionen. Diese Metropole ist die siebtgrößte Stadt der Vereinigten Staaten. Nach der neuesten Volkszählung leben hier mehr als 2,7 Millionen Menschen.
Es ist eine große Touristenstadt mit mildem Klima, hohem wirtschaftlichem Potenzial und charakteristischer Architektur. Aber auch andere Standorte können sich dieser Qualitäten rühmen, von denen Dubai am attraktivsten ist. Aufgrund der ähnlichen klimatischen Gegebenheiten und der Lage in der Küstenzone wird dieses Emirat oft mit Miami verglichen. Im vergangenen Jahr sind in Dubai gleich mehrere große Wohnprojekte gestartet, darunter das Emaar Beachfront, das in den 30er Jahren im Stil von Miami gebaut wurde. Im Folgenden besprechen wir die Vor- und Nachteile jeder dieser Optionen.

Grundsteuern in Dubai und Miami

Miami gehört zum Bundesstaat Florida und unterliegt dessen Gesetzen. Der jährliche Steuersatz beträgt 1,04 % des Wertes aller Liegenschaften. Es wird jährlich in Rechnung gestellt. Dazu können Sie eine Banküberweisung, einen Bankscheck verwenden oder die Rechnung beim Finanzamt bezahlen. Die Gesamteinnahmen aus dieser Abgabe betragen 4,7% des Jahreseinkommens des Landkreises.

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich nach dem Schätzwert von Grundstücken und Gebäuden, der zum 1. Januar des laufenden Jahres durch einen Sachverständigen (Gutachter) ermittelt wird. Nach Ermittlung des tatsächlichen Wertes aller Immobilien übermittelt der Gutachter die Daten an den Steuerberater. Dieser berechnet den vollen Steuerbetrag für alle Vermögensgegenstände des Zahlers, generiert und versendet eine entsprechende Benachrichtigung.

Außerdem wird die Bemessungsgrundlage mit dem Steuersatz multipliziert (er wird jährlich von den Bezirks- und Gemeindebehörden festgelegt). Der Steuerbescheid mit entsprechender Rechnung ist dem Zahler per Post bis spätestens 1. November zuzusenden. Die Frist für die Zahlung der Steuern ist der 1. April.
Wichtig!
Gemäß Florida Gesetz 197.122 liegt die Verantwortung für die rechtzeitige Zahlung von Steuerverpflichtungen und den Besitz vollständiger Informationen über deren Entstehung beim Zahler. Mit anderen Worten, wenn Sie die entsprechende Rechnung nicht bis zum 1. November erhalten, müssen Sie sich persönlich an das Büro des Steuerinspektors wenden und eine doppelte Mitteilung anfordern. Es kann nach der Registrierung auf der Website der Steuerverwaltung von Miami-Dade elektronisch angefordert werden.

Bei vorzeitiger Steuerzahlung werden Rabatte gewährt:
  • 4% im November;
  • 3% im Dezember;
  • 2% im Januar;
  • 1 % im Februar.
Es gibt auch eine Teilzahlungsoption. Dazu müssen Sie einen entsprechenden Antrag stellen. Der volle Steuerbetrag ist bis zum 31. März des nächsten Berichtsjahres zu entrichten. Für jede Zahlung wird eine Gebühr von 10 USD erhoben.

In Dubai gibt es keine Grundsteuer. Und das ist ein wesentlicher Vorteil. Alle Steuerkosten für den Eigentümer werden ausschließlich mit dem Kauf / Verkauf von Wohnungen verbunden.

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer Folgendes bezahlen:
  • Anmeldegebühr (4%). Es wird zum Zeitpunkt der Transaktion im Land Department der Stadt eingerichtet und bezahlt. In einigen Fällen wird er zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, aber häufiger wird dieser Betrag vom Begünstigten bezahlt.
  • Registrierungsgebühr für die Immobilie (Registrierungsgebühren, 2000-4000 Dirham, abhängig vom Wert der Immobilie).
  • Bundesumsatzsteuer und Immobilientransaktionen (MwSt., 5%). Die Mehrwertsteuer wurde 2018 eingeführt. Die Gebühr muss nicht an alle Käufer von Immobilien in Dubai gezahlt werden, sondern nur an Eigentümer und Vermieter leerstehender Gewerbeimmobilien. Alle anderen Arten von Immobilientransaktionen sind entweder nicht umsatzsteuerpflichtig oder von der Zahlung befreit.
  • Agenturleistungen (2%). Die Anwesenheit eines zertifizierten Maklers ist Voraussetzung für den Abschluss eines Kaufs / Verkaufs von Wohnungen in Dubai. Beim Kauf einer primären Immobilie werden die Agenturleistungen oft vollständig vom Verkäufer bezahlt. Wenn Sie Wohnungen auf dem Zweitmarkt kaufen, können die Leistungen eines Maklers vom Verkäufer und vom Käufer zu gleichen Teilen bezahlt werden.
Wichtig!
Bei Schenkung oder Erbschaft von Immobilien fallen in den VAE keine Steuern und Gebühren an. Der neue Besitzer muss nur die Registrierungsgebühr bezahlen.

Allgemeine Lage des Immobilienmarktes

Die Immobilienmaklerfirma Redfin schätzt den Zustand des Immobilienmarktes in Miami ab Mitte 2021 auf 19 von 100 Punkten und hält ihn für unausgewogen und nicht wettbewerbsfähig. Die durchschnittliche Verkaufsdauer für ein lokales Haus beträgt 67 Tage zu einem Preis, der 4% unter dem angegebenen Preis liegt. Selbst hart umkämpfte Gebäude werden für mindestens 27 Tage verkauft. Der Verkauf von Einfamilienhäusern ging um rund 8% zurück, und 1-Zimmer-Wohnungen - um 4% im Vergleich zum Vorjahr.
Dubai-Projekte hingegen finden bei Investoren eine hohe Resonanz. Nach Angaben des Dubai Land Department wurden allein im April 2021 im Emirat 4.832 Wohnimmobilientransaktionen für insgesamt 10,98 Mrd. AED registriert, der höchste Wert der letzten 4 Jahre. Gleichzeitig entfielen 60 % des Gesamtumsatzes auf fertige Objekte. 69 % der Transaktionen betrafen den Kauf von Wohnungen und 31 % den Kauf von Villen und Reihenhäusern.
Wichtig!
62 % der Gesamtzahl der Investoren, die im ersten Quartal 2021 Immobilien in Dubai gekauft haben, waren noch nie im Emirat oder haben noch nie zuvor lokale Wohnungen gekauft. Mit anderen Worten, Dubai hat es geschafft, eine völlig neue Kategorie von Investoren anzuziehen, während Miami im Gegenteil allmählich das Interesse von Ausländern verliert.

Preise

Laut Realtor.com beträgt der durchschnittliche Eigenheimwert in Miami 398.000 USD, ein Plus von 4,9% gegenüber dem Vorjahr. Laut Prognose der Firma Zillow könnte sie in den nächsten 12 Monaten um weitere 9,4 % zulegen. Aufgrund der hohen Kosten und der geringeren Nachfrage während der Pandemie sind lokale Verkäufer jedoch gezwungen, Rabatte anzubieten, um potenzielle Käufer anzuziehen. Der tatsächliche Kaufpreis eines Hauses in Miami beträgt 95-97% des angegebenen Preises.

Im Februar 2021 sind die Preise für Einfamilienhäuser in Miami-Dade County laut Statistiken der Miami Association of Realtors um 21,6% gestiegen. Der Durchschnittspreis solcher Immobilien stieg von USD 370.000 auf USD 450.000. Der Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen stieg ebenfalls um 17,6% von USD 255.000 auf USD 300.000. Der Anstieg des Verkaufspreises wurde in den letzten 9 Jahren beobachtet und ist weitgehend nicht aufgrund der Folgen der Pandemie, aber mit den allgemeinen Trends in der Entwicklung des Immobilienmarktes in Miami.
Wichtig!
Laut dem Ökonomen Ken Johnson sind Immobilien in Miami zu teuer. In den letzten 8 Jahren lag die ungerechtfertigte Preiserhöhung laut dem Experten bei 20 %. Dieser Zustand ist nicht von Vorteil, aber von einem vollständigen Zusammenbruch muss auch nicht gesprochen werden. Während der Krise 2008-2009 waren es 60 %.
Sowohl für Miami als auch für Dubai war 2020 ein herausforderndes Jahr. Aber wenn in Miami der Wert der Immobilien weiter wuchs, dann senkten die Entwickler in Dubai die Preise allmählich, indem sie erschwinglichere Materialien kauften und Raten zahlten.

Im Jahr 2020 ist der durchschnittliche Verkaufswert von Wohnimmobilien in Dubai im Vergleich zum Vorjahr um 14% gesunken. Gleichzeitig stieg aber die Gesamtzahl der Transaktionen um 35,5%. Beachten Sie, dass die Wohnkosten sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt sinken. Der Forschungsleiter des Beratungsunternehmens Core Pratyush Gurrapua sagte, dass der durchschnittliche Wert von Immobilien auf dem Sekundärmarkt im ersten Quartal 2021 im Vergleich zum vierten Quartal des Vorjahres um 1% gesunken sei. Gleichzeitig stiegen die Kosten für den Verkauf von Villen dagegen um 3%.

Betrachten Sie die Preisreihenfolge für Immobilien in Dubai basierend auf dem Emaar Beachfront-Projekt. Diese Wohngegend am Meer ist von der Architektur der 30er Jahre von Miami inspiriert. Es wurde als modernere und kostengünstigere Alternative zu traditionellen Resorts in Florida geschaffen. Dubais Architekten haben versucht, den Luxus und die Atmosphäre von South Beach nachzubilden. Daher wurde Emaar Beachfront als Vergleichsbasis gewählt. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kosten für Apartments in den wichtigsten Gemeinden am Strand von Emaar.
Was sind die Vorteile von Emaar Beachfront:
  1. Emaar Beachfront-Immobilien befinden sich im Premiumsegment, aber ihre Preisklasse entspricht der Mittelklasse in Miami. Mit anderen Worten, wenn Sie sich für Dubai entscheiden, erhalten Sie eine Immobilie auf höherem Niveau mit einer ähnlichen Anfangsinvestition.

  2. Emirates ist steuerlich ein profitablerer Standort. In Miami kostet der Besitz eines Eigenheims jährlich 1,04 %. In Dubai gibt es keine solche Steuer.

  3. Ein weiterer wichtiger Vorteil ist die Lage. Neben Restaurants und Strandaktivitäten können die Bewohner von Emaar Beachfront den höchsten Leuchtturm der Welt, den Dubai Lighthouse (er ist 135 Meter hoch) besuchen, die künstliche Insel Bluewaters mit einem 210 Meter langen Riesenrad und nur 10 Autominuten von einem der größten Einkaufszentren im Emirat, Dubai Marina Mall. Die Geschäftsviertel Business Bay, Downtown Dubai und DIFC sind alle innerhalb von 25 Minuten erreichbar.

Mieteinnahmen

Miami hat einen wirklich großen Mietmarkt – mehr als zwei Drittel der Städter besitzen keine eigenen Immobilien. Den höchsten Return on Investment bringen mittelständische Häuser und Wohnungen im Wert von USD 300.000 - 400.000. Die monatlichen Mieteinnahmen solcher Wohnungen betragen USD 2000-2400.

Etwa 33% aller Immobilien in Miami werden von Mietern bewohnt. Stand März 2021:
  • die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer 1-Zimmer-Wohnung betragen USD 1350 / Monat;
  • mit 2 Schlafzimmern - USD 2048 / Monat;
  • mit 3 Schlafzimmern - 2800 USD / Monat;
  • mit 4 Schlafzimmern - USD 4200 / Monat
Zu den budgetfreundlichen Vierteln von Miami gehören:
  • Palmersee
  • Mays Gärten
  • Brandon Wälder
  • Cantisano
  • Korallenwälder
  • Dixie Heights Gärten
Die beliebteste Gegend der Stadt war und ist Miami Beach. Es hat ein einzigartiges, erkennbares Außendesign, aber die meisten Häuser sind hier überteuert, selbst im Vergleich zu anderen Miami-Projekten. Das vierte Jahr in Folge wurde die Gegend als der am meisten überbewertete Stadtteil ausgezeichnet.
Dubai ist nicht weniger fruchtbar für die Vermietung von Immobilien. Ungefähr 75% der Bevölkerung des Emirats sind Ausländer, von denen 2/3 keine eigenen Immobilien besitzen, daher sind Langzeitmieten sehr gefragt. Sehen Sie sich die Tabelle für die durchschnittliche Miete in Dubai an:
In Dubai Bezahlbarer Wohnraum wird am häufigsten in Vororten wie dem Jumeirah Village Circle, Dubailand und Akoya Oxygen gekauft. Gefragt waren auch Immobilien in den Jumeirah Lake Towers, Dubai Silicon Oasis und Mudon.

Investoren mit Interesse an renditestarken Immobilien bevorzugten die Innenstadtbereiche mit hochwertigen Komplexen: Dubai Marina, Downtown Dubai, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate und Palm Jumeirah.

Auswirkungen der Pandemie

Absolut alle Länder haben die negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zu spüren bekommen. Sowohl in Miami als auch in Dubai sind die Immobilienmärkte praktisch ins Stocken geraten. Seit Mai 2020 sind die Immobilienverkäufe in Miami Date County im Vergleich zum Vorjahr um einen Rekordwert von 48 % oder 2,9 % gesunken. In Dubai war die Situation ähnlich – die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen hat sich mehr als halbiert.

Seit Anfang 2021 begannen beide Städte allmählich aus der Rezession herauszukommen, doch die Reaktion auf deren Folgen war für beide Standorte sehr unterschiedlich. Miami hat sowohl seine Preispolitik als auch vorrangige Entwicklungsarten beibehalten, gleichzeitig hat sich jedoch die Nachfragestruktur verändert.

In den Jahren 2015-2018 waren die Hauptinvestoren wohlhabende Ausländer - Bürger aus China, Russland, Brasilien, Argentinien, Großbritannien, der Türkei usw. Im Jahr 2011 waren fast ein Drittel der Einwohner der Stadt Ausländer, aber etwa die Hälfte von ihnen erhielt später US Staatsbürgerschaft. Jetzt orientieren sich wohlhabende Ausländer allmählich in zugänglichere und sicherere Regionen, einschließlich der Vereinigten Arabischen Emirate. Gleichzeitig kommt es zu Kapitalbewegungen innerhalb des Landes (plus 6,1%) - Indianer mit hohem Jahreseinkommen ziehen aus Staaten mit höherer Steuerbelastung nach Miami.
Wichtig!
Florida ist aufgrund seiner milden Wetterbedingungen bei der Bevölkerung im Rentenalter beliebt.
In Dubai hingegen gibt es eine massive Aktivierung von Bauträgern und die Lancierung neuer Wohnprojekte in unterschiedlichen Preissegmenten. Eine der Verkaufsinitiativen war eine Promotion für exklusive Residenzen in im Bau befindlichen Emaar Beachfront-Projekten - Grand Blue Tower II im Elie Saab Tower und Shorefont Residences in Beach Isle. Darüber hinaus hat Dubai in den letzten Monaten Projekte wie The Royal Atlantis in Palm Jumeirah und Palm Hills in Dubai Hills Estate gestartet, die erstklassige Immobilien sind (die Kosten für Apartments im Royal Atlantis beginnen bei 1.999.000 USD).

Seit Beginn der Pandemie sind auch in Dubai die Wohnungspreise gesunken. Dies ist unter anderem auf das Aufkommen von erschwinglicherem Wohnraum auf dem Markt, ein steigendes Angebot an fertiggestellten Wohnungen und eine steigende Nachfrage nach Villen und Reihenhäusern zurückzuführen. Obwohl der Markt jetzt ein deutliches Wachstum zeigt. Die neuesten Verkaufsdaten zeigten, dass der Preis pro Wohnung um etwa 10 % gestiegen ist, aber selbst dieser Preisanstieg ist insgesamt geringer als bei der gleichen Wohnung in Miami.

Rückzahlung

Amortisation ist eines der Schlüsselthemen bei der Auswahl einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Sowohl Dubai als auch Miami sind wichtige Touristenziele. Aber das sind Städte mit unterschiedlichen Entwicklungspotenzialen. Dubai hat neben dem Tourismus Preis- und Steuervorteile. Ein Aufenthaltsvisum zu erhalten oder sich als Tourist für mehrere Monate legal im Land aufzuhalten, ist in den VAE viel einfacher als in Miami.
Wichtig!
Das Vorhandensein von Immobilien in Dubai berechtigt deren Eigentümer, den Aufenthaltsstatus zu erhalten. Im Fall von Miami ist der Besitz einer eigenen Immobilie in den Vereinigten Staaten kein Schlüsselfaktor für den Erhalt einer Green Card. Bevor Sie sich also einen eigenen anschaffen, müssen Sie sich überlegen, wie lange und aus welchen Gründen Sie in den USA bleiben können.

Es ist auch wichtig, die Stabilität des Marktes sowohl für Käufer als auch für Mieter zu berücksichtigen. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Dubai gesunken, aber selbst unter solchen Bedingungen ist der Markt relativ stabil und vorhersehbar. Wenn wir von Miami sprechen, dann hängt die Nachfrage nach Wohnimmobilien hier stark vom Zuzug von Ausländern ab, daher sind durchaus erhebliche Schwankungen möglich.

Die durchschnittliche Kapitalrendite in Immobilien in Miami beträgt 3-5%. In Dubai schwankt diese Zahl zwischen 4-8,5 %. Mit solchen Indikatoren zahlt sich das Wohnen in Dubai im Durchschnitt in 10-12 Jahren aus. In Miami wird es 15 Jahre oder länger dauern.

Lassen Sie uns die Rendite von Immobilien in diesen beiden Städten deutlich vergleichen. Als Überlegung nehmen wir eine 1-Zimmer-Wohnung in Marina Vista (Kosten 327.000 USD und Fläche 70 qm) und eine Mittelklasse-Eigentumswohnung in Miami (Kosten 300.000 USD, Fläche 70 qm). m.)
In Dubai gibt es keine Immobiliensteuer, während sie in Miami 1,04 % des geschätzten Immobilienwertes pro Jahr beträgt. Sowohl in Dubai als auch in Miami müssen Hausbesitzer bei der Vermietung von Immobilien die Kosten für Reparatur und Wartung des Komplexes übernehmen - Sicherheit, Parkplatzwartung, Schwimmbad, Fitnessraum, Gerichte, Landschaftsgestaltung des Vorhausbereichs usw. In Miami , dieser Betrag kann zwischen 100 und 800 USD variieren. In Dubai werden die Wartungskosten oft abhängig von der Fläche Ihrer Immobilie berechnet (im Durchschnitt 15-20 AED pro Quadratfuß).

Wie Sie der obigen Tabelle entnehmen können, erzielt der Kauf von Immobilien in Dubai bei ungefähr gleichen Gründungskosten eine spürbar höhere Rendite (7,6% gegenüber 3,16%) als in Miami.

Fazit

Vergleicht man den Anlageimmobilienmarkt in Dubai und Miami, lassen sich folgende charakteristische Merkmale unterscheiden:

In Miami muss ein Investor eine jährliche Grundsteuer von 1,04% zahlen. In Dubai werden solche Zahlungen nicht bereitgestellt. In den Emiraten liegt die Mindeststeuerlast auf den Schultern der Anleger, während in den Staaten der Eigentümer sein gesamtes Vermögen und seine Einkünfte deklarieren muss.

Die Wohnkosten in Miami sind merklich höher, verlieren aber bei Ausländern an Popularität, während in Dubai eine moderate Preispolitik und eine hohe Nachfrage von Investoren herrscht.

Amortisationsraten und Nachfrage nach Mietwohnungen sind in Dubai höher als in Miami.
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