Дубай и Майами - почему в Дубае окупаемость выше

Майами является частью штата Флорида и подчиняется его законодательным нормам. Годовой размер налога составляет 1,04% от стоимости всех объектов недвижимости. Он оплачивается ежегодно. Для этого можно использовать безналичный перевод, банковский чек или оплатить счет в офисе налоговой службы. Общие поступления от этого сбора составляют 4,7% от годового дохода округа.

Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основании оценочной стоимости земли и зданий, которая определяется экспертом (оценщиком) по состоянию на 1 января текущего года. После определения актуальной стоимости всего недвижимого имущества оценщик передает данные налоговому агенту. Последний рассчитывает полную сумму налога по всем объектам собственности плательщика, формирует и отправляет соответствующее уведомление.

Дальше налогооблагаемая база умножается на налоговую ставку (она ежегодно устанавливается окружными и муниципальными органами власти). Уведомление о начислении налога с соответствующим счетом должно прийти плательщику по почте не позднее 1 ноября. Конечная дата уплаты налога — 1 апреля.

Согласно закону штата Флорида 197.122, ответственность за своевременную уплату налоговых обязательств и владение полной информацией об их начислении возложена на плательщика. Другими словами, если до 1 ноября вы не получите соответствующий счет, то вам необходимо будет лично обратиться в офис налогового инспектора и запросить дубликат уведомления. Его можно получить в электронном виде после регистрации на сайте управления налогов Майами-Дейд.

При досрочной уплате налога предусмотрены скидки:

• 4% в ноябре;
  
• 3% в декабре;
  
• 2 % в январе;
  
• 1% в феврале.
  
  

Также есть возможность частичного платежа. Для этого необходимо подать соответствующее заявление. Полную сумму налога нужно будет погасить до 31 марта следующего отчетного года. За каждый платеж будет взиматься комиссия в размере USD 10.

Что касается Дубая, то здесь налога на недвижимость нет. И это является весомым преимуществом. Все налоговые издержки для собственника будут связаны исключительно с куплей/продажей жилья.

При приобретении недвижимости покупателю необходимо будет оплатить:

• Регистрационный сбор (4%). Он устанавливается и оплачивается на момент заключения сделки в Земельном Департаменте города. В некоторых случаях он делится поровну между покупателем и продавцом, но чаще всего эту сумму оплачивает выгодоприобретатель.
  
  
• Сбор при регистрации имущества (Registration fees, 2000-4000 дирхам в зависимости от стоимости недвижимости).
  
  
• Федеральный налог с продаж и сделки с недвижимостью (НДС, 5%). НДС был введен в 2018 году. Сбор необходимо будет оплачивать не всем покупателям дубайской недвижимости, а только собственникам и арендодателям свободных коммерческих объектов. Все прочие виды сделок с недвижимостью либо не облагаются НДС, либо освобождены от его уплаты.
  
  
• Агентские услуги (2%). Присутствие сертифицированного риэлтора - обязательное условие при заключении сделки купли/продажи жилья в Дубае. Зачастую при покупке первичной недвижимости агентские услуги полностью оплачиваются продавцом. Если же вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то услуги риэлтора могут оплачиваться продавцом и покупателем в равных долях.
  

В ОАЭ не предусмотрено никаких налогов и сборов в случае дарения или наследования недвижимости. Новому собственнику необходимо будет оплатить только регистрационный сбор.

По состоянию на середину 2021 года брокерская компания в сфере недвижимости Redfin оценивает состояние рынка недвижимости Майами на 19 баллов из 100, считая его несбалансированным и неконкурентоспособным. Средний срок продажи местного жилья составляет 67 дней по цене на 4% ниже заявленной. Даже высококонкурентные постройки продаются в течение как минимум 27 дней. Продажи односемейных домов сократились примерно на 8%, апартаментов с 1 спальней — на 4% по сравнению с прошлым годом.

Дубайские же проекты, наоборот, находят высокий отклик среди инвесторов. Согласно данным Земельного департамента Дубая, только в апреле 2021 года на территории эмирата было зарегистрировано 4832 сделки с жилой недвижимостью на общую сумму AED 10,98 млрд., что является самым высоким показателем за последние 4 года. При этом 60% от общего объема продаж пришлось на готовые объекты. 69% сделок пришлось на приобретение апартаментов, а 31% — на покупку вилл и таунхаусов.

62% от общего количества инвесторов, купивших недвижимость в Дубае в первом квартале 2021 года, никогда ранее не бывали в эмирате и не покупали местное жилье. Другими словами, Дубай сумел привлечь совершенно новую категорию инвесторов, в то время как Майами наоборот, постепенно теряет интерес иностранцев.

По данным Realtor.com, средняя стоимость дома в Майами составляет USD 398 000, что на 4,9% выше по сравнению с предыдущим годом. Согласно прогнозу компании Zillow, в течение следующих 12 месяцев она может увеличиться еще на 9,4%. Но из-за высокой стоимости и сократившегося в период пандемии спроса, местные продавцы вынуждены делать скидки, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Фактическая сумма покупки дома в Майами составляет 95-97% от заявленной цены.

Согласно статистическим данными Ассоциации риэлторов Майами, по состоянию на февраль 2021 года цены на односемейное жилье в округе Майами-Дейд выросли на 21,6%. Средняя цена такой недвижимости увеличилась с USD 370 000 до USD 450 000. Средняя стоимость кондоминиумов также выросла на 17,6% с USD 255 000 до USD 300 000. Рост продажной цены отмечается в течение последних 9 лет и связана во многом не с последствиями пандемии, а с общими тенденциями развития рынка недвижимости Майами.

По мнению экономиста Кена Джонсона, недвижимость в Майами является слишком переоцененной. По мнению эксперта, в течение последних 8 лет необоснованное завышение цены составляет 20%. На пользу такое положение вещей не идет, но и о полном крахе говорить пока тоже не приходится. Во время кризиса 2008-2009 годов этот показатель составлял 60%.

В 2020 году средняя продажная стоимость жилой недвижимости в Дубае упала на 14% по сравнению с предыдущим годом. Но при этом общее количество сделок увеличилось на 35,5%. Отметим, что стоимость жилья снижается как на первичном, так и на вторичном рынке. Руководитель отдела исследований консалтинговой компании Core Пратюш Гуррапуа заявил, что в первом квартале 2021 года средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке упала на 1% по сравнению с 4 кварталом предыдущего года. При этом стоимость продажи вилл наоборот, выросла на 3%.

Рассмотрим порядок цен на недвижимость в Дубае на основе проекта Emaar Beachfront. Этот приморский жилой район выполнен в архитектурном стиле Майами-30 годов. Он был создан в качестве более современной и выгодной альтернативы традиционным курортам Флориды. Дубайские архитекторы постарались воссоздать роскошь и атмосферу South Beach. Поэтому именно Emaar Beachfront был выбран базой для сравнения. В таблице ниже указана средняя стоимость апартаментов в ключевых сообществах Emaar Beachfront.

В Майами действительно большой рынок аренды жилья — более двух третей городских жителей не владеют собственной недвижимостью. Наибольшую рентабельность инвестиций приносят дома и апартаменты среднего класса стоимостью USD 300 000 - 400 000. Ежемесячный доход от сдачи в аренду такого жилья составляет USD 2000-2400.

Около 33% всех объектов недвижимости Майами занята арендаторами. По состоянию на март 2021 года:

• средняя стоимость аренды апартаментов с 1 спальней составляет USD 1350/мес;
  
• с 2 спальнями — USD 2048/мес;
  
• с 3 спальнями — USD 2800/мес;
  
• с 4 спальнями — USD 4200/мес.
  

К районам Майами с бюджетным жильем относятся:

• Palmer Lake
  
• Mays Gardens
  
• Brandon woods
  
• Cantisano
  
• Coral Woods
  
• Dixie Heights Gardens
  

Наиболее востребованным районом города был и остается Майами Бич. Он отличается уникальным узнаваемым внешним оформлением, но стоимость большинства домой здесь завышена даже на фоне других проектов Майами. Четвертый год подряд этот район был назван самой переоцененной частью города.

Дубай — не менее благодатная почва для сдачи недвижимости в аренду. Примерно 75% населения эмирата — иностранцы, 2/3 которых не имеют собственной недвижимости, поэтому долгосрочная аренда имеет высокий спрос. Средний размер арендной платы в Дубае смотрите в таблице:

В Дубае Доступное жилье чаще всего приобретают в пригородных районах, таких как Jumeirah Village Circle, Dubailand и Akoya Oxygen. Также спросом пользовалась недвижимость в Jumeirah Lake Towers, Dubai Silicon Oasis и Mudon.

Инвесторы, заинтересованные в высокодоходной недвижимости, отдавали предпочтение центральным районам с комплексами премиум-класса: Dubai Marina, Downtown Dubai, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate и Palm Jumeirah.

Абсолютно все страны ощутили на себе негативное воздействие пандемии COVID-19. Рынки недвижимости как Майами, так и Дубая, практически замерли. Начиная с мая 2020 года продажи недвижимости во всем округе Майами Дейт упали на рекордные 48%, или на 2,9% в годовом исчислении. В Дубае ситуация обстояла аналогичным образом - количество заключаемых сделок сократилось больше чем в два раза.

С начала 2021 года оба города начали постепенно выходить из рецессии, но реакция на ее последствия у обоих локаций оказалась очень разной. Майами сохранил как ценовую политику, так и приоритетные виды застроек, но при этом изменилась сама структура спроса.

Еще в 2015-2018 годах основными инвесторами выступали состоятельные иностранцы — граждане Китая, России, Бразилии, Аргентины, Британии, Турции и пр. В 2011 году почти треть жителей города были иностранцами, но около половины из них в последствии получили гражданство США. Сейчас же состоятельные иностранцы постепенно переориентируются на более доступные и безопасные регионы, в числе которых и ОАЭ. При этом наблюдается перемещение капитала внутри страны (прирост на 6,1%) — коренные американцы с высоким годовым доходом переезжают в Майами из штатов с более высокой налоговой нагрузкой.

Из-за своих мягких погодных особенностей Флорида пользуется популярностью среди населения пенсионного возраста.

В Дубае же наоборот, наблюдается массовая активизация застройщиков и запуск новых жилищных проектов разных ценовых сегментов. Одной из инициатив по продажам выступила акция на эксклюзивные резиденции в уже строящихся проектах Emaar Beachfront - Grand Blue Tower II в комплексе Elie Saab Tower и Shorefont Residences в Beach Isle. Также в течение последних нескольки немесяцев в Дубае были запущены такие проекты, как The Royal Atlantis в Palm Jumeirah и Palm Hills в Dubai Hills Estate, относящиеся к недвижимости элитного класса (стоимость апартаментов в The Royal Atlantis начинается с USD 1 999 000).

С начала пандемии в Дубае также наблюдается снижение цен на апартаменты. Частично это связано с появлением на рынке более доступного жилья, увеличением предложения завершенных квартир и увеличением спроса на виллы и таунхаусы. Хотя сейчас рынок показывает значительный рост. Последние данные по продажам показали, что стоимость выросла примерно на 10% на апартаменты, но даже такое повышение цены в совокупности ниже, чем такие же апартаменты в Майами.

Окупаемость — один из ключевых вопросов в выборе инвестиционной недвижимости. И Дубай и Майами являются крупными туристическими центрами. Но это города с разными потенциалами развития. Дубай, помимо туризма, имеет ценовые и налоговые преимущества. Получить резидентскую визу или несколько месяцев легально пребывать в стране в качестве туриста ОАЭ значительно проще, чем в Майами.

Наличие недвижимости в Дубае дает право ее владельцу на получение статуса резидента. В случае с Майами, наличие собственной недвижимости на территории США не является ключевым фактором для получения гринкарты. Поэтому прежде, чем обзавестись такой собственной, нужно продумать как долго и на каких основаниях вы можете находиться на территории Соединенных Штатов.

Также важно учитывать и устойчивость рынка как для покупателей, так и для арендаторов. В последние несколько лет цены на недвижимость в Дубае снижаются, но даже в таких условиях рынок относительно стабилен и поддается прогнозированию. Если мы говорим о Майами, то здесь спрос на жилую недвижимость сильно зависит от притока иностранцев, поэтому возможны довольно значительные колебания.

Средняя доходность от инвестиций в недвижимость в Майами составляет 3-5%. В Дубае этот показатель варьируется в рамках 4-8,5%. С такими показателями дубайское жилье окупается в среднем за 10-12 лет. В Майами же на это потребуется от 15 лет.

Наглядно сравним окупаемость недвижимости в этих двух городах. Для рассмотрения возьмем апартаменты с 1 спальней в Marina Vista (их стоимость составляет USD 327 000, а площадь — 70 кв.м.) и кондоминиум среднего класса в Майами (стоимость USD 300 000, площадь 70 кв.м.)

В Дубае налог на владение недвижимостью не предусмотрен, в Майами же он составляет 1,04% в год от оценочной стоимости жилья. И в Дубае и в Майами при сдаче недвижимости в аренду домовладельцы должны покрывать расходы на ремонт и обслуживание комплекса — охрану, обслуживание парковки, бассейн, фитнес-зал, корты, благоустройство преддомовой территории и пр. В Майами эта сумма может варьироваться в пределах USD 100-800. В Дубае зачастую стоимость обслуживания рассчитывается в зависимости от площади вашей собственности (в среднем AED 15-20 за квадратный фут).

Как видно из представленной выше таблицы, с примерно равными стартовыми затратами, покупка недвижимост в Дубае дает заметно большую доходность (7,6% по сравнению с 3,16%), чем в Майами.

Сравнивая рынок инвестиционной недвижимости в Дубае и в Майами можно выделить следующие характерные особенности:

1. В Майами инвестору предстоит ежегодно оплачивать налог на недвижимость в размере 1,04%. В то время как в Дубае таких выплат не предусмотрено. В случае с эмиратами, на плечи инвесторов ложится минимальная налоговая нагрузка, в то время как в штатах собственнику предстоит декларировать все свое имущество и доходы.
   
2. Стоимость жилья в Майами заметно выше, но она теряет популярность стреди иностранцев, в то время как в Дубае наоборот - умеренная ценовая политика и высокий спрос со строны инвесторов.
   
3. Показатели окупаемости и востребованность арендного жилья в Дубае выше, чем в Майами.