По данным на конец 2019 года, средняя доходность квартир в эмирате составила 6% годовых. У вилл она оказалась немного меньше – 4,7%. Даже при таких показателях квартира окупается за 16,7 лет, а вилла – за 21,2 года. Эти сроки могут существенно сократиться: спрос на съем жилья растет (со стороны как работающих в Дубае иностранцев, так и туристов). А значит, можно прогнозировать и рост стоимости аренды.
По сравнению с другими мегаполисами мира, квадратный метр в эмирате стоит в разы дешевле: почти в 7 раз меньше, чем в Лондоне, в 3,7 раза меньше, чем в Нью-Йорке и в 3 раза меньше, чем в Сингапуре.
Ещё одно преимущество Дубая перед другими крупными городами планеты – нулевой налог на недвижимость (для сравнения, в Гонконге он составляет 15%). То есть после покупки вам не придется ежегодно нести дополнительные расходы. Правда, это касается только жилья, для коммерческой недвижимости в эмирате действует НДС – 5%.
При этом доход от сдачи жилых помещений в аренду в Дубае тоже значительно выше, чем в мегаполисах других стран: в среднем он составляет 5,8%, а в некоторых районах достигает 10%. В Нью-Йорке этот показатель равен 3,9%, в Лондоне – 3,2%, в Сингапуре и Гонконге – 2,8%.
Если вы не планируете уже в ближайшие месяцы заселиться в новое жилье или срочно сдавать его в аренду, выгоднее вкладывать средства в недвижимость off-plan, т.е. на стадии застройки. Обычно строящиеся объекты стоят на 20-30% меньше, чем уже готовые к заселению апартаменты и виллы. Соответственно, после сдачи здания в эксплуатацию ваша недвижимость вырастет в цене минимум на 1/5.
Ещё один большой плюс покупки жилья off-plan – возможность приобрести его в рассрочку, с максимально удобным планом выплат. Большинство девелоперов предлагают схемы оплаты, рассчитанные на несколько лет. Первоначальный взнос обычно составляет от 5 до 25%. В дальнейшем раз в месяц или в квартал нужно вносить небольшие платежи. Самая значительная сумма обычно выплачивается при сдаче жилья. В некоторых проектах этот остаток можно перечислить не сразу, а в течение 2-5 лет после завершения строительства.
Цена на жилье растет параллельно со строящимся зданием: чем ближе сдача в эксплуатацию, тем выше становится стоимость. Поэтому можно выгодно перепродать недвижимость еще до окончания строительства. Для этого покупатель должен выполнить условия девелопера. Чаще всего достаточно выплатить застройщику 25% стоимости жилья или внести административную пошлину.
Если речь идет о приобретении квартиры, которая пока существует только на бумаге, сразу же возникает вопрос о возможных рисках. Что будет с инвестициями, если застройщик заморозит проект или вовсе обанкротится? В памяти всплывают десятки историй с обманутыми дольщиками в России, которые годами пытаются вернуть вложенные средства. В ОАЭ подобная ситуация сегодня маловероятна. Здесь деятельность застройщиков жестко регулируется на законодательном уровне и принимаются жесткие меры, чтобы свести риски инвесторов к минимуму. Реализацию проектов в сфере жилой недвижимости, работу девелоперов и брокеров контролируют Земельный департамент Дубая (DLD) и Управление по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Самое главное – заключить сделку с надежным застройщиком. Это позволит избежать еще одного риска – получить в итоге не совсем то жилье и условия, которые обещал девелопер при подписании договора.
.webp)
Ключевое правило при покупке строящейся недвижимости в эмиратах – сотрудничать только с застройщиками и брокерами, прошедшими государственную регистрацию.
Земельный департамент Дубая выпустил специальное приложение DUBAI REST, в котором можно найти информацию обо всех официально зарегистрированных брокерах, девелоперах и их проектах. Эти данные постоянно обновляются, поэтому вся информация актуальна.
Перед заключением сделки имеет смысл навести справки о репутации застройщика: были ли у него раньше «замороженные» проекты или проблемы со сроками сдачи зданий, насколько готовые апартаменты или виллы отличались от того, что написано в рекламной брошюре. Такие данные легко найти и в приложении DUBAI REST, и в интернете.
Чтобы максимально обезопасить себя и вложенные средства, желательно нанять опытного агента, который давно работает на рынке недвижимости и владеет всей информацией о застройщиках.
Крупнейшие девелоперы Дубая с мировым именем, заработавшие безупречную репутацию:
Компания Emaar Properties, построившая в Дубае Burj Khalifa, Dubai Mall и серию элитных жилых кварталов, сейчас реализует несколько проектов. Например, девелопер строит в районе Downtown Dubai 78-этажную жилую башню Emaar Grande. От нового небоскреба можно будет за 5 минут дойти до высочайшего в мире здания Burj Khalifa и легендарных поющих фонтанов Дубая. На продажу выставлены апартаменты с 1-4 спальнями площадью от 71 кв. м и минимальной ценой 1,546 ,417 дирхамов.
Сдача здания в эксплуатацию запланирована на второй квартал 2022 года, а первоначальный взнос составляет 5%. Проект считается одним из самых выгодных с точки зрения вложения инвестиций и дальнейшей окупаемости. Годовая аренда однокомнатных квартир около Burj Khalifa стоит в среднем от 85,000 дирхамов. Эта цена – одна из самых высоких в Дубае.
Крупнейший девелопер эмирата Dubai Properties Group тоже реализует несколько проектов off-plan. В их числе элитный жилой комплекс La Vie, который строится в микрорайоне Jumeirah Beach Residence (JBR) района Dubai Marina. Эта территория с чистейшими пляжами и развлечениями на любой вкус создавалась для курортного отдыха. Благодаря роскошным условиям и близости к основным достопримечательностям Дубая жилье в JBR пользуется большим спросом у туристов. Они арендуют здесь пляжные резиденции как на несколько дней, так и на длительный срок. La Vie будет сдан в начале 2023 года. В проекте предусмотрены удобства для резидентов и гостей: круглосуточный тренажерный зал, услуги консьержа, бассейн, доступ к частному пляжу. На продажу выставлены апартаменты с 1-4 спальнями площадью от 85 кв. м. Первоначальный взнос составляет 5%, затем нужно раз в полгода вносить такую же сумму. Основная доля – 60% – выплачивается уже при сдаче апартаментов.
По законодательству Дубая средства, которые инвестор вкладывает в строящуюся недвижимость, поступают не напрямую застройщику, а на целевой счет. Использовать их девелопер может лишь при достижении определенного этапа строительства и под контролем надзорных органов. Это позволяет обезопасить деньги инвесторов, даже если застройщик обанкротится.
Земельный департамент Дубая обязал всех зарегистрированных девелоперов открыть эскроу-счета. Данные реквизиты указаны в информации о проекте на сайте департамента и в приложении DUBAI REST. Если девелопер предлагает вносить деньги любым другим способом, это веская причина насторожиться и отказаться от сделки с ним.
В соответствии с законом о депонировании, в котором обозначен порядок оплаты проектов на стадии застройки, покупатели имеют возможность отслеживать процесс строительства. Девелоперы регулярно обновляют данные по проекту в приложении. Благодаря этому каждый инвестор может удостовериться в целевом использовании средств, которые он перечислил на эскроу-счет.
Перед тем, как подписать договор купли-продажи, убедитесь, что сможете четко следовать утвержденному плану выплат. Законы Дубая защищают интересы не только инвесторов, но и застройщиков. Если покупатель не может вносить средства в соответствии с планом, девелопер имеет право расторгнуть договор и оставить себе неустойку. Когда проект завершен менее чем на 60%, застройщик может удержать до 25% стоимости недвижимости. Если здание построено на 60% и более, неустойка возрастает до 40%.
Итак, чтобы быть уверенным в безопасности инвестиций при покупке недвижимости в Дубае на стадии застройки, достаточно убедиться в нескольких моментах:
Эти вопросы можно решить самостоятельно. Но надежнее нанять опытного специалиста, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости Дубая, знает все юридические тонкости и «подводные камни». Агент поможет найти надежного застройщика, подобрать самый выгодный для инвестирования проект и оформить документы по всем правилам.
