Прогнозы по рынку недвижимости Дубая на 2023 год и итоги 2022

2022 год стал рекордным для рынка недвижимости Дубая сразу по нескольким направлениям. Согласно отчету Property Finder Zeitgeist 2022 Report, уже по итогам января–ноября в эмирате было зарегистрировано более 88,000 сделок купли-продажи. Этот результат на 46 % превзошел прошлогодние показатели и на 38 % — показатели 2013 года, когда рынок достиг пика за последние 10 лет. Общий объем рынка превысил AED 240,000,000,000 (USD 65,350,000,000), что на 61 % больше, чем в 2021 году. Такое интенсивное развитие связано в первую очередь с ростом суммарной стоимости сделок с недвижимостью off-plan: она увеличилась на 86 % по сравнению с 2021 годом. В целом доля строящейся недвижимости в общем количестве сделок составила 44 % (в 2021 году — 40 %), а сумма транзакций достигла AED 83,000,000,000 (USD 22,597,000,000), что соответствует 35 % от общей стоимости сделок (в 2021 году — 30 %).

В 2022 году на рынке недвижимости Дубая зафиксирован беспрецедентный спрос и высокий приток иностранных инвестиций. Ключевыми факторами привлекательности эмирата для инвесторов со всего мира стала устойчивость экономики, которая приобрела особую важность на фоне крайне нестабильной геополитической и экономической ситуации, эффективная инвестиционная и визовая политика.

Согласно ежегодному отчету Bayut’s Dubai annual sales market report, в 2022 году стоимость недвижимости в Дубае значительно выросла, и это касается разных ценовых сегментов. Например, в секторе бюджетного жилья средняя цена продажи квадратного фута за год увеличилась на 11 %, а в премиальном секторе — на 24 %.

Рекордный спрос на недвижимость в Дубае в 2022 году повлек за собой увеличение цен на аренду. Уже в середине 2022 года эксперты CBRE отмечали рост арендной платы на 19 %.

Согласно отчету Bayut, по итогам 2022 года стоимость аренды жилья в бюджетном секторе выросла на 23.4 %. В элитном сегменте рост достиг 54 %, причем особенно заметный скачок цен наблюдался в районах с ограниченным предложением, таких как Jumeirah, Dubai Hills Estate и Palm Jumeirah.

Среди арендаторов доступных по цене апартаментов наибольшим спросом пользовался район Jumeirah Village Circle (JVC). Средняя годовая цена аренды апартаментов с одной спальней здесь выросла на 15 % по сравнению с 2021 годом и составила AED 51,000 (USD 13,900), а стоимость аренды студий увеличилась на 23 % до AED 36,000 (USD 9,800). Также востребованными районами для аренды апартаментов бюджетного сегмента стали Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis, Deira и Al Nahda.

На рынке аренды доступных по цене вилл наибольшей популярностью пользовались дома в DAMAC Hills 2. Средняя стоимость аренды виллы с тремя спальнями здесь составила AED 63,000 (USD 17,200), увеличившись на 8 %. Также в число самых популярных районов в этом секторе вошли Mirdif, Dubailand, Reem и Jumeirah Village Circle.

Арендаторы роскошных вилл в 2022 году отдавали наибольшее предпочтение району Al Barsha. Средняя стоимость годовой аренды виллы с четырьмя спальнями здесь выросла почти на 27 % — до AED 220,000 (USD 59,900). Другими популярными районами для аренды жилья класса люкс стали Jumeirah, где рост арендной платы за виллы с четырьмя спальнями составил 53 %, и Dubai Hills Estate Umm Suqeim, Arabian Ranches 2.

В 2023 году эксперты ожидают не менее интенсивный рост рынка недвижимости Дубая, чем в рекордном 2022 году. Причем этому развитию не помешает даже намечающийся глобальный спад в данной сфере.

Согласно анализу Reuters, в 2023 году цены на жилье в США снизятся на 12 %, а в Великобритании, по прогнозу агентства Bloomberg, к 2024 году они могут упасть на 30 %. Эксперты связывают рецессию мировых рынков в том числе с инфляцией и повышением процентных ставок, которые к концу 2022 года увеличились с почти нулевого уровня до более чем 4 %, что отразилось на доступности жилья для покупателей.

Дубай сможет противостоять этой мировой тенденции снижения цен на недвижимость сразу по нескольким причинам. Во-первых, значительная часть инвесторов расплачивается за недвижимость в эмирате наличными деньгами, поэтому рост процентных ставок не окажет заметного влияния на местный рынок. В ОАЭ около 70 % сделок совершаются с оплатой наличными, в то время как в США и Великобритании доля таких покупок составляет всего 22 % и 31 % соответственно.

Во-вторых, в отличие от европейских стран, экономика ОАЭ только выигрывает от роста цен на нефть, который является одним из ключевых факторов мировой инфляции. В-третьих, после начала пандемии ОАЭ реализовали комплекс эффективных мер, которые позволили позиционировать страну как безопасную гавань для жизни, ведения бизнеса и сохранения капитала. Город предлагает экспатам и иностранным инвесторам различные типы резидентских виз, образование, медицинское обслуживание, достопримечательности и развлечения мирового уровня, комфортный деловой климат, минимальные налоговые ставки и множество других преимуществ.

Сейчас наблюдается новая волна миграции в Дубай, которая будет способствовать повышению спроса на недвижимость в 2023 и последующих годах. Так, в 2022 году население Дубая превысило отметку 3,500,000 человек, и ожидается, что к 2040 году вырастет до 5,900,000. Такой приток новых жителей неизбежно вызовет рост спроса как на покупку, так и на аренду жилья.

Что касается перспектив по изменению цен, то, по данным исследования UBS Bubble Index 2022, которое отражает риски возникновения «пузыря» на рынках недвижимости, рынок Дубая является одним из самых «неперегретых» в мире. И, хотя на протяжении последних двух лет цены на жилье в эмирате росли, они по-прежнему остаются выгодными, а средняя окупаемость инвестиций за счет аренды достигает 6.5 %.

Ожидается, что в 2023 году рост цен на недвижимость в Дубае составит 13.5 %. Это станет самым внушительным результатом среди 25 мегаполисов со всего мира, включенных в анализ. Причем Дубай лидирует с большим отрывом: в Майами, занявшем второе место, и в оказавшихся на третьей строчке Дублине, Лиссабоне, Лос-Анджелесе, Мадриде и Париже цены вырастут на 5 % и 4 % соответственно. Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на жилую недвижимость сегмента ультралюкс.

В число перспективных территорий входит новое закрытое комьюнити Emaar Beachfront, которое имеет стратегическое расположение на побережье Арабского залива между Palm Jumeirah и Mina Seyahi. Это сообщество от Emaar Properties будет включать в себя 27 жилых небоскребов с выходом на частный пляж длиной 1,5 км и пристань на 1,400 причалов, рестораны и другие объекты социальной и развлекательной инфраструктуры. Потенциальная окупаемость инвестиций здесь составляет около 8 %.