Прогнозы по рынку недвижимости Дубая на 2023 год и итоги 2022
2022 год стал рекордным для рынка недвижимости Дубая сразу по нескольким направлениям.
Ru
Согласно отчету Property Finder Zeitgeist 2022 Report, уже по итогам января–ноября в эмирате было зарегистрировано более 88,000 сделок купли-продажи. Этот результат на 46 % превзошел прошлогодние показатели и на 38 % — показатели 2013 года, когда рынок достиг пика за последние 10 лет. Общий объем рынка превысил AED 240,000,000,000 (USD 65,350,000,000), что на 61 % больше, чем в 2021 году. Такое интенсивное развитие связано в первую очередь с ростом суммарной стоимости сделок с недвижимостью off-plan: она увеличилась на 86 % по сравнению с 2021 годом. В целом доля строящейся недвижимости в общем количестве сделок составила 44 % (в 2021 году — 40 %), а сумма транзакций достигла AED 83,000,000,000 (USD 22,597,000,000), что соответствует 35 % от общей стоимости сделок (в 2021 году — 30 %).
В этой статье мы рассмотрим основные итоги развития рынка недвижимости в 2022 году в сферах продажи и аренды, наметившиеся тренды, прогнозы на 2023 год и самые популярные районы среди покупателей и арендаторов.
В 2022 году на рынке недвижимости Дубая зафиксирован беспрецедентный спрос и высокий приток иностранных инвестиций. Ключевыми факторами привлекательности эмирата для инвесторов со всего мира стала устойчивость экономики, которая приобрела особую важность на фоне крайне нестабильной геополитической и экономической ситуации, эффективная инвестиционная и визовая политика.
Важно! При инвестировании в готовую к заселению недвижимость Дубая суммы от AED 2,000,000 (USD 545,000) иностранные покупатели получают право на оформление 10-летней «Золотой визы» резидента ОАЭ. На данный момент такую визу уже получили свыше 150,000 человек, что позволило Дубаю стать лидером в мировом рейтинге гражданства.
По данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD), с 1 января по 31 декабря 2022 года в эмирате зарегистрировано 97,462 сделки с недвижимостью, включая покупку земельных участков и целых зданий. Общая сумма транзакций составила AED 265,560,000,000 (USD 72,300,000,000). Рекордным по числу продаж стал ноябрь: согласно данным DLD, в этом месяце была зарегистрирована 10,941 сделка на общую сумму AED 30,490,000,000 (USD 8,300,000,000). Если сравнить с 2021 годом, рынок вырос на 58.45 % по объему и на 70.81 % — по стоимости. При этом в секторе готовой недвижимости было совершено самое большое количество сделок в месяц за последние 12 лет — 5,825, их сумма составила AED 17,820,000,000 (USD 4,850,000,000). Это почти на 55 % больше по объему и на 61 % — по стоимости недвижимости по сравнению с ноябрем 2021 года.
Также самые высокие показатели по числу продаж за последние 12 лет зафиксированы в ноябре 2022 года в секторе недвижимости off-plan. В этом месяце совершено 5,116 сделок на сумму AED 12,676,000,000 (USD 3,450,000,000).
Примечание! В 4-м квартале 2022-го в Дубае совершена крупнейшая сделка с земельными участками под жилую недвижимость. Компания Metropolitan Premium Properties в партнерстве с Mallorca Properties продала застройщику из Дубая три первоклассных участка площадью более 157 тыс. кв. м в Dubai Marina. Сумма покупки составила AED 690,000,000 (USD 187,800,000). Ожидается, что на этой территории будет построен комплекс с апартаментами и пентхаусами класса ультралюкс.
Jumeirah Village Circle (JVC) — заключено 5,647 сделок за год. Этот район занял первое место по спросу среди покупателей доступных по цене апартаментов. Средняя цена продажи резиденций с одной спальней в Jumeirah Village Circle в 2022 году составила AED 708,000 (USD 193,000). Средняя стоимость 1 кв. фт для этого типа недвижимости здесь выросла более чем на 7.3 % и достигла AED 896 (USD 244), что соответствует AED 9,645 (USD 2,626) за 1 кв. м. При этом ROI для бюджетных апартаментов в JVC зафиксирован на уровне 7.3 %.
Dubai Hills Estate — 2,536 сделок. Этот район стал самым популярным среди покупателей вилл класса люкс. Средняя стоимость 1 кв. фт здесь увеличилась на 17.5 % и составила AED 1,541 (USD 419), что соответствует AED 16,590 (USD 4,510) за 1 кв. м. Средняя стоимость виллы с четырьмя спальнями зафиксирована на уровне AED 5,100,000 (USD 1,390,000). Окупаемость инвестиций в роскошные дома в Dubai Hills Estate составила почти 6.2 %.
Dubailand — 2,506 сделок. Этот район вошел в число лидеров по спросу на виллы и таунхаусы доступного по цене сегмента. Стоимость 1 кв. фт здесь выросла почти на 8.4 % и достигла AED 852 (USD 232), что эквивалентно AED 9,170 (USD 2,500) за 1 кв. м. В 2022 году средняя цена покупки резиденции с тремя спальнями в Dubailand составила AED 1,812,000 (USD 493,400), ROI зафиксирован на уровне 6.1 %.
Согласно ежегодному отчету Bayut’s Dubai annual sales market report, в 2022 году стоимость недвижимости в Дубае значительно выросла, и это касается разных ценовых сегментов. Например, в секторе бюджетного жилья средняя цена продажи квадратного фута за год увеличилась на 11 %, а в премиальном секторе — на 24 %.
Рекордный спрос на недвижимость в Дубае в 2022 году повлек за собой увеличение цен на аренду. Уже в середине 2022 года эксперты CBRE отмечали рост арендной платы на 19 %
Согласно отчету Bayut, по итогам 2022 года стоимость аренды жилья в бюджетном секторе выросла на 23.4 %. В элитном сегменте рост достиг 54 %, причем особенно заметный скачок цен наблюдался в районах с ограниченным предложением, таких как Jumeirah, Dubai Hills Estate и Palm Jumeirah
Среди арендаторов доступных по цене апартаментов наибольшим спросом пользовался район Jumeirah Village Circle (JVC). Средняя годовая цена аренды апартаментов с одной спальней здесь выросла на 15 % по сравнению с 2021 годом и составила AED 51,000 (USD 13,900), а стоимость аренды студий увеличилась на 23 % до AED 36,000 (USD 9,800). Также востребованными районами для аренды апартаментов бюджетного сегмента стали Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis, Deira и Al Nahda
Примечание! Если вы рассматриваете вариант покупки недвижимости в Дубае для получения дохода от сдачи в аренду, важно не только правильно выбрать район, но и учесть ряд других нюансов, влияющих на размер потенциальной прибыли. Для этого рекомендуем ознакомиться со статьей об окупаемости инвестиций.
Самым популярным районом для аренды апартаментов премиального сегмента стал Dubai Marina. Стоимость резиденций с одной спальней здесь выросла на 32 % — до AED 91,000 (USD 24,800). Также высокий спрос на аренду недвижимости в элитных жилых комплексах наблюдался в Business Bay, Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate
На рынке аренды доступных по цене вилл наибольшей популярностью пользовались дома в DAMAC Hills 2. Средняя стоимость аренды виллы с тремя спальнями здесь составила AED 63,000 (USD 17,200), увеличившись на 8 %. Также в число самых популярных районов в этом секторе вошли Mirdif, Dubailand, Reem и Jumeirah Village Circle.Арендаторы роскошных вилл в 2022 году отдавали наибольшее предпочтение району Al Barsha. Средняя стоимость годовой аренды виллы с четырьмя спальнями здесь выросла почти на 27 % — до AED 220,000 (USD 59,900). Другими популярными районами для аренды жилья класса люкс стали Jumeirah, где рост арендной платы за виллы с четырьмя спальнями составил 53 %, и Dubai Hills Estate Umm Suqeim, Arabian Ranches 2.
В 2023 году эксперты ожидают не менее интенсивный рост рынка недвижимости Дубая, чем в рекордном 2022 году. Причем этому развитию не помешает даже намечающийся глобальный спад в данной сфере.
Согласно анализу Reuters, в 2023 году цены на жилье в США снизятся на 12 %, а в Великобритании, по прогнозу агентства Bloomberg, к 2024 году они могут упасть на 30 %. Эксперты связывают рецессию мировых рынков в том числе с инфляцией и повышением процентных ставок, которые к концу 2022 года увеличились с почти нулевого уровня до более чем 4 %, что отразилось на доступности жилья для покупателей.
Дубай сможет противостоять этой мировой тенденции снижения цен на недвижимость сразу по нескольким причинам. Во-первых, значительная часть инвесторов расплачивается за недвижимость в эмирате наличными деньгами, поэтому рост процентных ставок не окажет заметного влияния на местный рынок. В ОАЭ около 70 % сделок совершаются с оплатой наличными, в то время как в США и Великобритании доля таких покупок составляет всего 22 % и 31 % соответственно.
Во-вторых, в отличие от европейских стран, экономика ОАЭ только выигрывает от роста цен на нефть, который является одним из ключевых факторов мировой инфляции. В-третьих, после начала пандемии ОАЭ реализовали комплекс эффективных мер, которые позволили позиционировать страну как безопасную гавань для жизни, ведения бизнеса и сохранения капитала. Город предлагает экспатам и иностранным инвесторам различные типы резидентских виз, образование, медицинское обслуживание, достопримечательности и развлечения мирового уровня, комфортный деловой климат, минимальные налоговые ставки и множество других преимуществ.
Сейчас наблюдается новая волна миграции в Дубай, которая будет способствовать повышению спроса на недвижимость в 2023 и последующих годах. Так, в 2022 году население Дубая превысило отметку 3,500,000 человек, и ожидается, что к 2040 году вырастет до 5,900,000. Такой приток новых жителей неизбежно вызовет рост спроса как на покупку, так и на аренду жилья.
Что касается перспектив по изменению цен, то, по данным исследования UBS Bubble Index 2022, которое отражает риски возникновения «пузыря» на рынках недвижимости, рынок Дубая является одним из самых «неперегретых» в мире. И, хотя на протяжении последних двух лет цены на жилье в эмирате росли, они по-прежнему остаются выгодными, а средняя окупаемость инвестиций за счет аренды достигает 6.5 %.
Ожидается, что в 2023 году рост цен на недвижимость в Дубае составит 13.5 %. Это станет самым внушительным результатом среди 25 мегаполисов со всего мира, включенных в анализ. Причем Дубай лидирует с большим отрывом: в Майами, занявшем второе место, и в оказавшихся на третьей строчке Дублине, Лиссабоне, Лос-Анджелесе, Мадриде и Париже цены вырастут на 5 % и 4 % соответственно. Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на жилую недвижимость сегмента ультралюкс.
В число перспективных территорий входит новое закрытое комьюнити Emaar Beachfront, которое имеет стратегическое расположение на побережье Арабского залива между Palm Jumeirah и Mina Seyahi. Это сообщество от Emaar Properties будет включать в себя 27 жилых небоскребов с выходом на частный пляж длиной 1,5 км и пристань на 1,400 причалов, рестораны и другие объекты социальной и развлекательной инфраструктуры. Потенциальная окупаемость инвестиций здесь составляет около 8 %.
Metropolitan Premium Properties — агентство недвижимости полного цикла, которое лидирует на рынке Дубая и является лицензированным брокером ведущих застройщиков ОАЭ.
Наши специалисты помогут вам подобрать недвижимость off-plan или жилье на вторичном рынке, которые будут максимально соответствовать вашим целям, предпочтениям и бюджету. Мы будем сопровождать вас на всех этапах покупки, поможем решить юридические вопросы, а при необходимости — оформить ипотеку в одном из местных банков, предварительно подобрав предложение с самыми выгодными условиями.
Если вы планируете приобрести жилье в Дубае для последующей сдачи в аренду, мы поможем найти объект с высокой потенциальной доходностью и разработаем для вас инвестиционную стратегию. Также вы можете воспользоваться нашим сервисом по профессиональному управлению недвижимостью. Мы организуем маркетинговую кампанию, найдем надежного арендатора и будем взаимодействовать с ним на всех этапах. Вы сможете получать стабильный пассивный доход, находясь в любой точке мира, поскольку все заботы арендодателя мы возьмем на себя.
